房地产权益的含义
　　房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和好处（benefits）。房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利。例如，所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如，设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率。等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。例如，屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。（重要考点）
　　例题2．权益是房地产中无形的部分，包括（　）。（2002年试题)
　　A．权利
　　B．权力
　　C．利益
　　D．收益
　　E．毛利润
　　答案：ACD
　　以房地产权利的种类为例，中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。中国现行的房地产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。
　　房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。（重要考点）
　　易混点辨析1．请问：（1）房地产所有权分类中的单独所有与建筑物区分所有权中的“专有部分所有权”的区分是什么？（2）房地产所有权分类中的按份共有与建筑物区分所有权中的“专有部分以外的共有部分持份权”有何区别？（3）房地产所有权分类中的共同共有与建筑物区分所有权中的“因共同关系所产生的成员权”有何区别？
　　答：（1）建筑物区分所有权是一种复合权利，包含其专有部分的所有权和共有部分的持份权和成员权；单独所有权是单一权利，指个人独享所有权，没有共有部分的持份权和成员权。（2）简单地说，房地产所有权分类中的按份共有权指共有权这一单一权利种类的一种形式；而建筑物区分所有权中的“专有部分以外的共有部分持份权”是建筑物区分所有权中这一复合权利种类的其中一种权利。（3）道理同2。可类推。
　　例题3．房地产所有权有单独所有、共有和（    ）三种。
　　A．建筑物区分所有权
　　B．建筑物区分共有权
　　C．建筑物区分共用权
　　D．私有权

　　房地产估价师的职业道德
　　房地产估价师的职业道德是指房地产估价师在从事房地产估价这一职业时应遵循的道德规范和行业行为规范。它要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去从事房地产估价工作，即在房地产估价活动中应当做什么，不应当做什么；应当怎样做，不应当怎样做。
　　房地产估价师即使具有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，但如果没有良好的职业道德，则估价结果难以客观公正。这不仅会损害估价利害关系人的合法权益，而且会借着估价这种“公正”的外衣扰乱房地产市场秩序。更有甚者，与估价委托人串通出具虚假的估价报告坑害第三方。例如，与借款人串通高估抵押房地产的价值骗取贷款，与法官、拍卖机构串通低估拟拍卖房地产的价值损害被执行人的合法权益，与征收人串通低估被征收房地产的价值损害被征收人的合法权益，或者与被征收人串通高估被征收房地产的价值骗取补偿款。这些不仅违反了房地产估价师的职业道德，而且会被依法追究法律责任。因此，房地产估价师具有良好的职业道德是十分重要的。
　　房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面，实践上可概括为以下7个方面的要求：①诚实与正直；②利益冲突与回避；③专业胜任能力；④勤勉尽责；⑤保守秘密；⑥公平竞争；⑦社会责任。其中最主要的内容如下：
　　（1）应当诚实正直、公正执业，不做任何虚假的估价。
　　（2）应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。
　　（3）不应从事超出自己专业胜任能力的工作。对于某项估价业务，如果感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接；对于其中部分超出自己专业胜任能力的工作，应当主动聘请具有专业胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。
　　（4）应当勤勉尽责地做好估价中每个环节的工作，包括对估价委托人提供的有关情况和资料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致的实地查看。
　　（5）应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管估价委托人提供的资料。
　　（6）估价师之间应当相互尊重，不得以贬损其他估价师或者估价机构等方式进行不正当竞争。
　　（7）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。（重要考点）
　　例题2：房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。（　）(2003年试题)
　　答案：×
　　解析：注册房地产估价师的各种印章不能代替其签名；可以只签名不盖印章，也可以既签名又盖印章。盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师对房地产估价报告负责。
　　（8）应当不断地学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验，提高专业胜任能力。
　　一个房地产估价师的职业道德要有专业能力作为基础，专业能力不能胜任本身就对社会公众构成了一种欺诈，是一种不道德的行为。