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2015年房产估价师《理论与方法》精讲及例题解析十三

发布时间：2010/9/11 12:58:00 来源：城市学习网编辑：admin

　　房地产及其描述
　　如果连货的真假、好坏都不识，就根本谈不上评估其价值。房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产，因此，准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。在实际房地产估价中，还要明确界定估价对象房地产的范围，详细描述其状况。为此，本章介绍房地产的含义、特性和种类，以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述。
　　第一节　房地产的含义
　　一、房地产的定义
　　房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。
　　现代社会，土地定着物中的建筑物越来越普遍，体量越来越大，也越来越重要。城市房地产甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物为主、土地为辅，而且在房地产交易活动中一般是“地随房走”。因此，通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。
　　另外，同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。
　　如果综合以上方面给房地产下个完整的定义，那么它是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（重要考点）
　　理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定着物，另一方面要弄清什么是实物、权益和区位

　　土地、建筑物和其他土地定着物的含义
　　（一）土地的含义
　　人们对于什么是土地，有许多不同的认识和定义。从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围如图2-1所示，可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
　　一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但在实际生活中人们在地表上“划野分疆”，从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地，也使得每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。
　　从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有’这一格言所述。”但是，在现代法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。例如，现代立法规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。