房地产抵押贷款的需要
　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房地产为抵押房地产。
　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值等特性，是一种良好的用于提供担保的财产，在借贷等民事活动中，为保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，要求贷款金额小于抵押房地产的价值，《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布，以下简称《担保法》）第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。特别是商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和风险防范，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值，即如果为了信贷安全而少放款将会失去赚取利息的机会，但如果为了谋求的利息而多放款将承受损失的风险，两全其美的办法是要追求客观合理的抵押价值。为了知道该客观合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
　　房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下7种：①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”③增加抵押贷款估价，即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。④抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。⑤转抵押估价，即将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑥续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。⑦处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　在实际中，还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数（抵押率）测算等服务。在贷款期间，可提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。在贷款处置阶段，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

　　房地产征收征用补偿的需要
　　房地产特别是其中的土地，是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，如兴建道路、公园、学校、机场等，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用农民集体所有的土地、国有土地上单位和个人的房屋及其他房地产。过去没有区分征收和征用，统称为“征用”。2004年3月14日修改后的宪法作了区分，2004年8月28日土地管理法作了相应修正，把过去的“征用”改为“征收”。“征用”一词仍然使用，但涵义有所不同。征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买—主要是所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用—只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。
　　尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。例如，《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正文本，以下简称《宪法》）第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”；第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《物权法》第四十二条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第四十四条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正文本，以下简称《土地管理法》）第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日修正文本，以下简称《城市房地产管理法》）第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号发布）第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。
　　征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额；房地产被征用后灭失的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产价值的补偿金额。而确定上述征收、征用的补偿金额等，就需要房地产估价提供参考依据。
　　例如，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。其中，第二十四条规定实行货币补偿的，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”；第二十五条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价”。具体地说，实行货币补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据；实行房屋产权调换补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估，为结算房屋产权调换的差价提供依据，即：产权调换的差价＝所调换房屋的房地产市场价值－被征收房屋的房地产市场价值。
　　某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/㎡，房地产市场交易价格为6000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/㎡为基础进行修正。（2005年试题）
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．9000
　　答案：C