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2015年资产评估师考试《资产评估》复习辅导11

发布时间：2010/8/20 13:11:46 来源：城市学习网编辑：admin

　　市场法在房地产评估中的应用
　　1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
　　(2)运用市场法评估房地产的计算公式。
　　市场法的摹本计算公式是：
　　P=P'×A×B×C
　　式中：P——被估房地产评估价值;
　　P'——可比交易实例价值;
　　A——交易情况修正系数;

　　B——交易日期修正系数;
　　C——房地产状况因素修正系数。
　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C
　　×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
　　2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。
　　3、修正因素的具体内容见教材P183，需结合例题理解掌握。
　　①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。
　　②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。
　　③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。
　　④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。
　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。
　　经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。

　　假设开发法在房地产评估中的应用
　　1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
　　(预期价值可以通过市场法或收益法得到)
　　实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
　　土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费
　　2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：
　　调查房地产基本情况;确定被估房地产的最佳开发利用方式;预测房地产开发完成后的收益;测算开发建设成本;测算开发利润;测算投资利息和税费;估算被估房地产价值。
　　第七节、基准地价修正法
　　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用：
　　(1)具有政府公告作用;
　　(2)是宏观调控地价水平的依据;
　　(3)是国家征收城镇土地税收的依据;
　　(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据;
　　(5)是进一步评估宗地地价的基础;
　　(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。
　　注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。