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2015年资产评估师考试《资产评估》复习辅导10

发布时间：2010/8/20 13:09:59 来源：城市学习网编辑：admin

　　房地产评估概述
　　了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
　　1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
　　2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
　　注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
　　3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。
　　4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。
　　最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)
　　5、房地产评估程序：P159-162
　　注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。

　　房地产价格及其影响因素
　　1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
　　2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
　　教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
　　第三节、收益法在房地产评估中的应用
　　1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率
　　2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
　　3、净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。
　　确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
　　4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。
　　5、求取资本化率的方法：
　　①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
　　② 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
　　③ 各种投资收益率排序插入法
　　注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
　　土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用