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2015年房地产估价师《理论与方法》考试辅导五

发布时间：2010/8/19 12:40:02 来源：城市学习网编辑：admin

　　标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m，则标准临街深度应设定为25m。
　　以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算。如果不以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性

　　路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
　　在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况、临街宽度等，进行适当调整求得。这些调整，可视为“房地产状况调整”。
　　路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。
　　在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。即“交易情况修正”和“市场状况调整”已提前在求取路线价中进行了。