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2015年房地产估价师《理论与方法》考试辅导四

发布时间：2010/8/19 12:39:21 来源：城市学习网编辑：admin

　　补地价的测算
　　补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的土地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。需要补地价的情形可分为以下3类：①改变土地用途、容积率等规划条件。具体有国有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。②延长土地使用期限（包括国有建设用地使用权期限届满后续期）。③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
　　对于改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额，即：
　　补地价=新规划条件下的土地市场价格－旧规划条件下的土地市场价格
　　其中，对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：
　　补地价（单价）=新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率
　　补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
　　如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：
　　补地价（单价）=楼面地价×（新容积率－旧容积率）或者
　　基准地价修正法
　　基准地价修正法也称为基准地价系数修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。基准地价修正法是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
　　运用基准地价修正法评估宗地价格，一般分为以下4个步骤：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价；③进行市场状况调整、土地状况调整等；④求出估价对象宗地的价格。
　　进行市场状况调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为在估价时点时的值。此处的市场状况调整的方法，与市场法中市场状况调整的方法相同。进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，包括位置、土地使用期限、土地条件、容积率、土地形状、临街状况等，与在评估基准地价时设定的有关条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与市场法中房地产状况调整的内容和方法类似。
　　由于在不同的城镇，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能有所不同，所以具体应调整的内容和方法也可能不同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同，具体表现为：基准地价是熟地价还是生地价（具体为几通一平），尤其是在城镇建成区内是否包含市政配套费、房屋拆迁费用；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的土地用途、土地使用期限和容积率等，如在评估基准地价时设定的土地用途是分为商业、办公、居住、工业等不同的用途还是一个综合用途，土地使用期限是相应用途的法定最高出让年限还是统一为某个固定期限（如50年、无限年），等等。