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2015年房地产估价师《理论与方法》考试辅导三

发布时间：2010/8/19 12:38:20 来源：城市学习网编辑：admin

　　适用于旧的房地产的基本公式
　　成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。
　　（一）适用于旧的房地的基本公式
　　在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：
　　旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧或者
　　旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
　　上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径，具体见本章第四节中的房地重新购建价格的求取思路。
　　（二）适用于旧的建筑物的基本公式
　　在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：
　　旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
　　建筑物重新购建价格的求取方式
　　-
　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建价格基准和重置价格基准。
　　重建价格也称为重建成本（reproduction cost）、重建价值，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此，进一步地说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。
　　重置价格也称为重置成本（replacement cost）、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。
　　重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和建筑标准改变等，使“复制，，有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。
　　重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此，重置价格通常低于重建价格。