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2015年房地产估价师《理论与方法》考试辅导二

发布时间：2010/8/19 12:37:22 来源：城市学习网编辑：admin

　　估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别
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　　在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。以直线法折旧下的公式为例：
　　公式中　的C，在会计上为资产的原始价值，是当初购置时的，不随着时间的流逝而变化；在估价上为资产的重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，其值可能不同。此外，会计上把资产的原始价值C与累计折旧额C（1－R）之差，称为资产的账面价值它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建价格C与折旧总额C（1－R）之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。经常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或者快要提足，但估价结果却显示其仍然有较大的现时价值，例如保存完好的旧建筑物；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几，例如存在严重工程质量问题的新建房屋。
　　房屋的土地取得成本
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　　征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿安置费、相关费用以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。
　　房屋拆迁补偿安置费由征收人对被征收人给予拆迁补偿安置所发生的全部费用构成，其金额相当于下列几项之和：
　　（1）房地产补偿费。是对被征收房屋及其占用范围内的土地和地上附着物的补偿费，其标准是被征收房屋及其占用范围内的土地和地上附着物的市场价值，具体由房地产估价机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、装饰装
　　修、建筑面积等因素评估确定。其中，被征收房屋室内自行装饰装修的补偿费可能单独计算，其标准是该自行装饰装修部分的市场价值，具体由征收人和被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定。对征收范围内的违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，按照《城乡规划法》的规定处理；对未超过批准期限的临时建筑，根据其残余价值给予相应补偿。
　　（2）搬迁补助费。根据需要搬迁的家具、电器（如分体式空调、热水器）、机器设备等动产的拆卸、搬运和重新安装费用给予补助。对征收后不可重新利用的动产，根据其残余价值给予相应补偿。
　　（3）过渡补助费（或临时安置补助费、周转房费）。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照类似房地产的市场租金结合过渡期限确定。
　　（4）停产停业补偿费。因征收非住宅房屋造成停产、停业的，根据被征收房屋的市场租金或者被征收时会计报表等资料反映的生产经营、营业收入、纳税等情况，结合停产停业期限确定。
　　（5）安置补助费。征收个人住宅的，对住房困难的低收入家庭，应当给予安置补助费或者提供廉租住房保障。