房地产开发企业升级实施办法
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　　建设部关于印发《全国房地产开发企业升级实施办法》（试行）的通知
　　建设部
　　建设部关于印发《全国房地产开发企业升级实施办法》（试行）的通知
　　各省、自治区、直辖市建委（建设厅）：
　　为了搞好房地产开发企业升级工作，现将《全国房地产开发企业升级实施办法》（试行）和《房地产开发企业国家二级企业升级标准》印发给你们，请结合本地情况认真执行。
　　《全国房地产开发企业升级实施办法》（试行）
　　（1989年12月）
　　第一章总则
　　第一条根据国务院《关于加强工业企业管理若干问题的决定》的精神，结合我国房地产开发企业的实际，为全面提高企业素质才开发经营管理水平，指导企业发展方向，做好企业升级工作，特制定本办法。
　　第二条本办法所称房地产开发企业，是指主管城镇房地产综合开发、具有法人资格、实行独立核算、自负盈亏的全民所有制企业。
　　第三条房地产开发企业、不分隶属关系，企业升级工作，统一按本办法执行。
　　第四条根据建设部对建设企业升级工作实行统一领导、分工负责的规定，房地产开发企业升级工作，由建设部房地产业司归口管理，并成立房地产开发企业升级评审委员会，负责企业升级的组织实施。
　　第五条各省、自治区、直辖市建委（建设厅），应建立企业管理领导小组，并建立相应的机构，负责指导、管理房地产开发企业升级工作。
　　第六条中国房地产业协会和各地房地产业协会协助各级政府主管部门，做好房地产开发企业升级工作。
　　第二章企业升级考核标准
　　第七条房地产开发企业升级标准，按国务院《关于加强工业企业管理若干问题的决定》分为国家特级、国家一级、国家二级及省、自治区、直辖市级先进企业等四个等级。
　　国家级企业升级标准，由建设部制定。
　　省、自治区、直辖市级先进企业标准，由省、自治区、直辖市建委（建设厅）参照国家级标准制定。
　　第八条国务院《关于加强工业企业管理若干问题的决定》对企业管理基础工作的各项要求，是企业升级的基本要求，各企业必须严格贯彻执行，保证企业升级工作有坚实的基础。
　　房地产开发企业管理基础工作的基本要求是：
　　1．坚持四项基本原则，强化企业政治思想工作和两个文明的建设。
　　2．适应经济体制改革的要求，重点抓好以经济责任制为核心的管理制度的制订和完善。
　　3．执行国家有关房地产开发的法律、法规和政策。建立经济预测分析、项目成本控制、工程质量保证体系。在工程发包中实行招标制度。
　　4．执行国家房地产有关标准、规范、规程。建立由管理标准、工程技术标准和工作标准组成的标准化管理体系。
　　5．凡能用定额考核的项目，均实行定额管理。
　　6．信息管理达到原始记录、凭证、台帐和统计报表完整、准确、及时，国家级企业实现信息的收集、处理、储存、检索运用电子计算机管理。
　　7．按照不同管理层次和岗位要求，对企业职工普遍进行职业道德、技术业务基础的培训。
　　第九条房地产开发的产量、质量、综合开发成本、经济效益以及社会效益和环境效益五组考核标准，是考核企业管理水平、评定企业等级的主要依据，必须全部达到。
　　第十条申报国家二级的房地产开发企业，应具备下列条件：
　　1．已获得省、自治区、直辖市级先进企业称号；在省、自治区、直辖市尚未开展评审工作前，可由省、自治区、直辖市政府直接推荐；中央直属房地产开发企业由主管部门推荐；获得中国房地产业协会行业先进称号的企业可由各地区、各部门优先推荐。
　　2．具有已经建成的建筑面积在10万平方米以上的住宅小区或组团作为代表工程。
　　3．已交付使用的住宅小区或组团严格按照规划建设。
　　4．在考核期内没有严重的偷税行为。
　　5．在考核期内无重大质量、安全事故。
　　第三章企业升级的规划及程序
　　第十一条企业应结合本企业发展规划，制订本企业“抓管理、上等级”的目标，方法步骤及相应措施
　　第十二条企业升级采取统一规划，分级管理，分类指导的原则，逐级晋升。
　　第十三条制定企业升级规划应采取自下而上的方法进行。各地房地产开发企业的主管部门，要对归口管理的企业进行全面调查摸底，分类排队，在企业发展规划的基础上，制定本地区企业升级规划。省、自治区、直辖市制定的企业升级规划报建设部（三份）。全国房地产开发重点企业升级规划由建设部制定。
　　第十四条审定国家级企业，统一按建设部制定的《全国房地产开发企业升级实施办法》考核。审定工作由建设部企业管理办公室负责，有关部门确认。
　　审定省、自治区、直辖市级先进企业，按省、自治区、直辖市级房地产开发先进企业标准考核。
　　第十五条企业申请升级，由企业进行自检达标后提出申请，并附企业升级规划、措施、实施情况和自我评议结果等书面材料，经主管部门审查上报。
　　第十六条企业升级采取分级审批的办法。
　　国家二级企业，由各省、自治区、直辖市建委（建设厅）审查签署意见，报省、自治区、直辖市企业管理领导小组审核同意后，报建设部企业管理办公室，由建设部审批，报国务院企业管理指导委员会和国家体改委备案。
　　省、自治区、直辖市级先进企业，由企业主管部门审查上报，经省、自治区、直辖市建委（建设厅）核准，报省、自治区、直辖市企业管理领导小组审批。
　　审批单位负责颁发证书。
　　第十七条房地产开发企业的升级审批工作，原则上每年一次，考核指标按评审年度的前三年平均值为准。
　　第十八条对已定的先进企业，如发现不能保持所处等级标准时，审批机关应发出通报，限期扭转。年度考核时仍达不到标准，应降级处理，或撤销称号，收回证书。凡弄虚作假者，除撤销先进称号外，还应追究有关人员责任。
　　第四章鼓励政策
　　第十九条凡达到国家级的先进企业，除颁发证书外，国家在信贷、工资、开发计划、征地、奖金及海外投资开发等方面给予优惠、鼓励。具体办法按国家有关规定执行。
　　第五章附则
　　第二十条本办法由建设部负责解释。
　　第二十一条本办法自颁布之日起施行。
　　房地产开发企业升级标准（国家二级）
　　申请国家二级的房地产开发企业，必须符合下列各项考核指标及水平：
　　\内容|、||
　　\、考核内容、单位|考核指标|备注
　　项目\、|、|
　　----------|--------------------------------------|----------|--------|
　　|1．每职工平均完成土地开发面积或房屋开|平方米/人|1000|
　　房地产开发流程与操作步骤
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　　第一部分，房地产开发公司的准备工作
　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
　　第二部分，行政审批部分
　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
　　4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　6、规划部门办理项目选址意见书。
　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。
　　2、国土资源局办理土地预审。
　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
　　5、国土资源局进行用地预审。
　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
　　四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、公安消防支队进行消防设计审查。
　　2、人防办进行人防设施审查。
　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建设单位办理施工报建登记。
　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　1、以下证明材料：
　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
　　3、工程施工合同；
　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
　　第三部分房地产项目权属初始登记阶段
　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
　　2、开发商应提交材料：
　　（1）申请书；
　　（2）企业营业执照；
　　（3）用地证明文件或者土地使用权证；
　　（4）建设用地规划许可证；
　　（5）建设工程规划许可证；
　　（6）施工许可证；
　　（7）房屋竣工验收资料
　　（8）房屋测绘成果；
　　（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
　　以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。