2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（49）
发布时间：2010/6/27 11:04:11 来源：城市学习网 编辑：admin
（二）采用成本法估价整体价格
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利息、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。
1.土地成本根据
××市基准地价及土地开发等成本包括土地出让金、城市基础设施建设费、城市拆迁费、小区建设配套费及其他费用。
（1）土地出让金上述计算为7991.10万元，折合建筑面积1599元／㎡.
（2）城市基础设施建设费包括大市政、四源费等，测算后为折合建筑面积650元／㎡
（3）土地开发（征地拆迁费或城市拆迁）费包括拆迁、安置、补偿费，拆迁评估费、拆迁单位管理费等经测算按地面计算近19000元／㎡，折合3000元／㎡建筑面积。
（4）小区建设配套费××地区建设配套费为折合建筑面积250元／㎡.
（5）其他策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.1－1.8％，约1.5％。
（1599＋650＋3000＋250）×1.5％＝5499×1.5％＝82.49元／㎡
（6）土地取得费成本合计土地取得成本合计为：建筑面积5581.49元／㎡.
2.建筑物建造成本
（1）建安工程费根据××市现行《建筑工程概算定额》及有关文件规定、××市有关招投标工程的中标价、参考××市同类饭店建筑技术经济指标，估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算] [NextPage] 3.管理费用
开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取1～2项成本合计的2.0％，为242.64元／㎡. 5581.49×0.02＋6550.70×0.02＝111.63＋131.01＝242.64元／㎡上述1～3项合计为建筑面积12374.83元/㎡.
4.投资利息
投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。
根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。
由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为5.58％。
（5581.49＋111.63）×5.58％×（1／2＋2）＋（6550.70＋131.01）×5.58％×2／2＝5693.12×5.58％×（1／2＋2）＋6681.71×5.58％×2／2＝794.19＋372.84＝1167.03元／㎡则投资利息为1167.03元／㎡.上述1～4项合计为13541.86元／㎡，其中土地6487.31元／㎡，7054.55元／㎡.土地建筑物之间的比例为48％：52％
5.销售税费
销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5％，销售税金取开发总价值的5.5％，合计7％。
6.发展商投资利润
按照××市当前的市场状况，根据××市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2.5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置，建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为22.5％。
13541.86×22.5％＝3046.92元／㎡
7.重置价格的估价结果
重置价格为上述1～6项之和，设单位建筑面积重置价格为P，则P＝13541.86＋3046.92＋P×7％P＝16588.78÷（1－7％）＝17837.40元／㎡重置价格总价为：17837.4元／㎡×49977.62㎡＝89147.08万元
8.确定综合成新率
其中土地采用年期修正，按商业最高年限，不修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。
估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达11年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90％。
9.估价对象
现价值89147.08×90％＝80232.40万元
10.扣减应补缴的土地出让金
80232.40－7991.10＝72241.30万元
11.成本法的估价结果
采用成本法估价的估价对象在估价时点的客观合理价格取整为72241万元。
