2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（41）
发布时间：2010/6/27 10:58:50 来源：城市学习网 编辑：admin
九、估价方法：估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法。
1.收益法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：经计算（具体分析测算过程见估价技术报告），估价对象房地产租赁权在2000年10月9日的价值为RMB 1912.15万元，大写人民币壹仟玖佰壹拾贰万壹仟伍佰元整。
十一、估价人员：签发人员：中国注册房地产估价师项目负责人：中国注册房地产估价师复核人员：中国注册房地产估价师撰写人员：中国注册房地产估价师
十二、估价作业日期：2000年10月9日至2000年10月13日
十三、估价报告应用的有效期：本估价报告及结果应用的有效期为一年，即自2000年10月13日起一年内有效。
估价技术报告
一、实物状况分析（略）
二、区位状况分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析估价对象所处区域为商业繁华地段，是较为理想的商业综合用地。估价对象用途为商业综合，符合区域功能规划，确定现用途为估价对象的最高最佳用途。
五、估价方法的选用估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：
1.根据《房地产估价规范》“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的资本化率，其未来各年的纯收益折算到估价时点上，计算待估房地产租赁权的收益价格。
2.根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应交纳的税金来求待估房地产（完全产权）的积算价格，再根据年限修正法计算待估房地产租赁权的积算价格。
对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象房地产租赁权的总价格和单位价格。
六、估价测算过程
（一）收益法分析测算过程
1.年收入的确定
（1）网球室：共有网球场8个，全天24小时营业，白天12小时收费标准为48元／4、时。个，晚上12小时收费标准为78元／4、时。个，1年按360个营业日计，空置率取85％。
（48＋78）×12×8×360×（1－85％）×10－4＝65.32（万元／年）
（2）KTV包房：共设有5间大包、3间中包、4间小包，取费标准分别为480元／间。晚、380元／间。晚、280元／间。晚，1年按360个营业日计，空置率取70％。
（480×5＋380× 3＋280×4）× 360×（1－70％）×10－4＝50.33（万元／年）
（3）餐饮部：可同时容纳50人进餐，消费标准为30元／人。餐，1个营业日按中、晚两餐计，1年按360个营业日计，空置率取60％。
30×50×2×360×（1－60％）×10－4＝43.20（万元／年）
（4）休闲清吧：可同时容纳80人，消费标准按20元／人。日计，空置率取60％，1年按360个营业日计。
20×80×360×（1－60％）×10－4＝23.04（万元／年）
（5）舞厅：可同时容纳30人，消费标准按30元／人。日计，空置率取50％，1年按360个营业日计。
30×30×360×（1－50％）×10－4＝16.20（万元／年）
（6）桑拿理疗部：可同时容纳40人，消费标准按350元／人。日计，空置率取40％，1年按360个营业日计。
40×350×360×（1－40％）×10－4=302.40（万元／年）
年收入合计：500.49万元／年
2.年费用的测算
（1）年维修费：估价对象年维修费取年折旧费的80％。
估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200m2，建造单价取900元／㎡，耐用年限为60年，残值率为0％；网球室为1层全钢网结构，建筑面积为4600㎡，建造单价取800元／㎡，耐用年限为60年，残值率为0％。
（900×4200＋800×4600）×（1－0）／60×80％×10－4＝9.95（万元／年）
（2）年管理费：取年收入的4％。
500.49×4％＝20.02（万元／年）
（3）年保险费：取房屋造价的2‰。
（900×4200＋800×4600）×2％。×10－4=1.49（万元／年）
（4）房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税按房产余额的1.2％计，房产余额是房产原值一次扣除一定比例（一般为30％）后的余额。
（900×4200＋800×4600）×（1－30％）×1.2％×10－4=6.27（万元／年）
（5）营业税及附加：按年收入的5.65％计。
500.49×5.65％=28.28（万元／年）
（6）经营费用：网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、桑拿理疗部的经营费用（含装修及设备设施更新改造费用）分别为相应年收入的40％、40％、70％、60％、50％、50％。
65.32×40％＋50.33×40％＋43.20×70％＋23.04×60％＋16.20×50％＋302.40×50＝249.62（万元／年）
则，年费用合计为：9.95＋20.02＋1.49＋6.27＋28.28＋249.62＝249.62（万元／年）
3.资本化率的确定采用公式：资本化率＝安全利率＋风险调整值安全利率：取目前国家一年期存款利率为2.25％；风险调整值（0～9％）：取6％则，资本化率为：2.25％＋6％＝8.25％
4.尚可使用年限的确定委托人拥有估价对象房地产30年（1999年2月1日至2029年1月31日）的使用权，至估价时点已使用15年，故尚可使用年限为28.5年。
5.估价对象房地产租赁权收益价格为（500.49－249.62）／8.25％×［l－1／（1＋8.25％）28.5]＝2006.70（万元）
（二）成本法测算过程1.采用市场比较法测算估价对象土地使用权价格
（1）可比实例与估价对象基本情况（见表2－16）。
（2）修正系数（见表2－17）。
注：①交易情况修正：可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，则可比实例A、B、C交易情况修正系数分别为100／100、100／100、100／100；②交易时间修正：近期土地使用权转让市场无大变化，则可比实例A、B、C交易时间修正系数分别为100／100、100／100、100／100；③区位状况修正：可比实例A在交通便捷度方面略差于估价对象，可比实例B在环境、卫生方面略差于估价对象，而可比实例C在环境、卫生方面优于估价对象，则可比实例A、B、C区位状况修正系数分别为100／95、100／95、100／105；④实物状况修正：可比实例A在土地生熟程度、土地使用权剩余年限方面稍劣于估价对象，而可比实例B，C在临街状况、土地生熟程度、土地使用权剩余年限等实物状况方面与估价对象相仿，则可比实例A、B、C实物状况修正系数分别为100／95、100／100、100／100.（3）根据修正系数测算估价对象土地使用权比准价格修正单价A＝1480×100／100×100／100×100／95×100／95＝1640（元／㎡）
修正单价B＝1500×100／100×100／100×100／95×100／100＝1579（元／㎡）
修正单价C＝1650×100／100×100／100×100／105×100／100＝1571（元/㎡）
取平均值，得比准单价＝（1640＋1579＋1571）／3＝1597（元／㎡）
估价对象土地使用权比准价格为：1597×6000×10－4＝958.20（万元）
