2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（25）
发布时间：2010/6/27 10:49:06 来源：城市学习网 编辑：admin
6.3.3 几种收益类型房地产净收益的求取
净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列几种情况：
6.3.3.1 出租的房地产净收益求取
出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，则租金就要高一些；如果承租人负担的费用项目多，则租金就要低一些。
6.3.3.2 营业的房地产净收益求取
营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。
（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
（3）农地净收益的测算，是由农地平均年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。
6.3.3.3 自用或尚未使用的房地产净收益求取
自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。
6.3.3.4 混合的房地产净收益求取（略）
6.3.4 求取净收益时对有关收益的取舍
6.3.4.1 有形收益和无形收益
房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。
无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。如在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。 [NextPage] 6.3.4.2 实际收益和客观收益
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。例如城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无价值。再如某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，由收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形，如一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又叫称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。从投资角度来说，当租约租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，当租约租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当租约租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大，这对于房地产的价值也有影响。
收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益的价值[例6－19] 某商店的土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2.一层于2001年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／m2和120元／m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格。
[解] 该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元）
租赁期限外年净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元）
V＝375.69（万元）
（2）商店二层价格的测算：年净收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（万元）
V＝229.21（万元）
该商店的正常价格＝商店一层的价格+商店二层的价格＝375.69+229.21＝604.90（万元）
[例6-20] 某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／m2.现市场上类似写字楼的月租金为100元／m2.假设折现率为10％，试计算目前承租人权益的价值。
[解] 采用下列公式计算目前承租人权益的价值：A＝（100－75）×500×12＝150000（元）
y＝10％n＝10－3＝7（年）
所以，V＝73.03（万元）
6.3.5 净收益流模式
运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及未来可获收益年限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变；②每年基本上按某个固定的数额递增或递减；③每年基本上按某个固定的比率递增或递减；④其他有规则变动的情形。
在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法下列几种：（1）“过去数据简单算术平均法”。它是通过调查，求取估价对象过去若干年（如过去3年或5年）的净收益，然后将其简单算术平均数作为A.（2）“未来数据简单算术平均法”。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如未来3年或5年）的净收益，然后将其简单算术平均数作为A.（3）“未来数据资本化公式法”。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的下列等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）：由于收益法采用的净收益应是估价对象的未来净收益，而不是历史净收益或当前净收益。所以，上述三种方法中相对而言第三种最合理，其次是第二种。
[例6－21）某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。试求该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格求取如下：（略）
6.3.6 收益年限的确定
收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。
对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。
