2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（23）
发布时间：2010/6/27 10:46:03 来源：城市学习网 编辑：admin
6.2.6 净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
6.2.6.1 收益年限为有限年的公式（略）
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率y不等于净收益逐年递增的比率g.③收益年限为有限年n. [例6—11] 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的报酬率为9％。试计算该宗房地产的收益价格。（把本题改一下，g=9%，其它条件不变）
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下：V=A*N/（1+Y）=16*48/（1*9%）＝704.59（万元）
6.2.6.2 收益年限为无限年的公式（略）
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g；③收益年限n为无限年。
此公式要求Y大于g的原因是，从数学上看，如果g大于或等于Y，Y就会无穷大。但这种情况在现实中是不可能出现的：原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去；原因之二是较快的速度递增通常意味着较大的风险，从而将要求提高风险报酬。
6.2.7 净收益按一定比率递减的公式
净收益按一定比率递减的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
6.2.7.1 收益年限为有限年的公式（略）
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为y；③收益年限为有限年“。
6.2.7.2 收益年限为无限年的公式（略）
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。
净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。
6.2.8 预知未来若干年后的价格的公式
预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，A3，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：（略）
此公式的假设前提是：①已知房地产在未来第t年末的价格为Vt（或第t年末的市场价值，或第t年末的残值。当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益）；②已知房地产未来t年（含第t年）的净收益（简称期间收益）；③期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y.如果难以预测未来的价格，但能预测未来价格相对于当前价格的变化率（即相对价值变动。
预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折为现值。下面举几个例子予以具体说明。
[例6—15] 某宗房地产现行的价格为2000元／m2，年净收益为200元／m2，报酬率为10％。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元／m2.据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元／m2.试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
[解] 获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t＝3693.42（元／m2）
可见，该宗房地产在获知兴建火车站后，价格由2000元／m2上涨到3693元／m2. [例6—16] 某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％，试求该写字楼目前的价值。
[解] 该写字楼目前的价值求取如下：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t＝6858.00（万元）
[例6—17] 某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为l100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。试求该旧办公楼的价值。
[解] 该旧办公楼的价值求取如下：=A/Y[1－1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t =1006.61（万元）
