（3）经济折旧的求取方法
　　经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。
　　5.5.3 求取建筑物折旧应注意的问题
　　5.5.3.1  估价上的折旧与会计上的折旧的区别
　　求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。常常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。
　　但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费（土地取得费用的摊销）就属于会计上的折旧。
　　5.5.3.2  土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
　　求取建筑物折旧应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：
　　（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。
　　（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。
　　5.6　成本法应用上涉及的有关规定（略）
　　5.7  成本法总结和运用举例
　　对上述成本法的内容进行总结可知：成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产（即现房），其价值为土地价值加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，土地价值可采用市场法求取，也可采用成本法、基准地价修正法求取；建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，它们视建筑物的重要性而选定，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等；建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取方法有年限法、市场提取法、分解法等。 [NextPage] 　进制   　收益法（上）
　　一、大纲要求：
　　考试目的：
　　测试应考人员对收益法的基本原理、具体运用的掌握程度。
　　考试基本要求：
　　掌握：报酬资本化法的公式及其计算。
　　熟悉：收益法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
　　要点说明：
　　1.收益法的基本原理收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
　　收益法的理论依据是预期原理。
　　收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产；适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
　　运用收益法估价一般分为4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
　　2.报酬资本化法的公式报酬资本化法最一般的公式如下：
　　当上述公式中的A每年不变或按照一定规则变动、Yi每年不变及n为有限年或无限年的情况下，可以导出报酬资本化法的其他公式。
　　二、内容讲解：
　　6.1　收益法的基本原理
　　6.1.1　收益法的概念
　　收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来正常净收益，然后利用报酬率或资本化率、收益成数将其转换为估价时点时的价值，以此求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
　　根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年例如，威廉。配第在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：地价＝地租/利息率并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现－购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现”。之后有了直接资本化法（价格＝年收益÷资本化率）及其变化形态的收益乘数法（价格＝年收益×收益乘数）。再后来，出现了报酬资本化法。
　　下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。虽然从历史来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但弄懂了报酬资本化法后就不难理解直接资本化法，如同弄懂了地租资本化法后就不难理解早期购买年法一样。直接资本化法将在本章第5节介绍。