4 ． 7 ． 3 房地产状况调整的思路和方法
　　房地产状况调整的思路是：如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。具体思路是：
　　（ 1 ）列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；
　　（ 2 ）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；
　　（ 3 ）将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；
　　（4 ）根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。
　　总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。房地产状况调整的方法有百分率法、差额法和回归分析法。
　　采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：
　　可比事例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数 = 在估价对象房地产状况下的价格
　　采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：
　　可比事例在其房地产状况下的价格土房地产状况调整数额 = 在估价对象房地产状况下的价格
　　在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。
　　具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
　　(1) 直接比较调整一般是采用评分的办法 ( 参见表 4 — 3) ，以估价对象房地产状况为基准 ( 通常定为 100 分 ) ，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于 100 ；相反，打的分数就高于 100 。然后将所得的分数转化为调整价格的比率。
　　4 ． 7 ． 4 房地产状况调整应注意的问题
　　(1) 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。
　　(2) 由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。
　　求取比准价格

　　4 ． 8 求取比准价格
　　4 ． 8 ． 1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法
　　由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了可比实例房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：
　　(1) 修正、调整系数连乘形式：
　　可比实例的比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
　　(2) 修正、调整系数累加形式：
　　可比实例的比准价格＝可比实例成交价格× (1+ 交易情况修正系数 + 交易日期调整系数 + 房地产状况调整系数 )
　　下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场法的综合修正与调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，因此，较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式：
　　(1) 直接比较修正与调整公式：
　　可比实例的比准价格＝可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )
　　上式中，交易情况修正的分子为 100 ，表示以正常价格为基准；交易日期调整的分母为 100 ，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况调整的分子为 100 ，表示以估价对象的房地产状况为基准。
　　(2) 间接比较修正与调整公式：
　　可比实例的比准价格＝可比实例成交价格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100
　　上式中，标准化修正的分子为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况调整的分母为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。
　　4 ． 8 ． 2 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
　　每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后，都会相应地得到一个比准价格。例如有 5 个可比实例，经过各项修正、调整之后会得到 5 个比准价格。但这些比准价格可能是不相同的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为市场法的测算结果。从理论上讲，综合的方法主要有 3 种：①平均数；②中位数；③众数。
　　(1) 平均数有简单算术平均数和加权算术平均数。其中，简单算术平均数是把修正、调整出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。
　　加权算术平均数是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。通常对于与估价对象房地产最类似的　　可比实例房地产所修正、调整出的价格，赋予最大的权数，反之，赋予最小的权数。
　　(2) 中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如：
　　2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位数为 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位数为 (2 400+2 600) ÷ 2 ＝ 2 500 。
　　(3) 众数是一组数值中出现次数最多的数值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 这组数值的众数是 2 600 。
　　此外，还可以采用其他方法将修正、调整出的多个价格综合成一个价格。例如去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均。在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，很少采用众数。当数值较多时，可以采用中位数和众数。如果一组数值中含有异常的或极端的数值，采用平均数有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用中位数比较合适。
　　4 ． 9 市场法总结和运用举例
　　对上述市场法的内容进行总结可知：市场法是对估价对象与可比实例进行比较，并对这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。为此，首先要从现实房地产市场中搜集大量的交易实例，并针对具体的估价对象从中选取若干个可比实例。然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整——“换算”即建立价格可比基础，它是将可比实例的成交价格调整为口径一致、相互可比；“修正”即交易情况修正，它是将可比实例的可能是不正常的成交价格调整为正常成交价格；“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中，交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。最后，将这些经过换算、修正、调整后的成交价格综合成一个价格，便得到了估价对象的价格。
　　要掌握三个基准：一、在交易情况修正时以正常价格为基准；二、在交易日期调整时以可比实例成交日期为基准；三、在房地产状况调整时以估价对象房地产状况为基准。