2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（13）
发布时间：2010/6/27 10:10:08 来源：城市学习网 编辑：admin
2) 客房年运营费用
●营业成本：
客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本为约 3120 万元。
●营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据 XX 市同类酒店 2000 — 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。
●管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。
●财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。
●营业税及附加：
按客房营业收入的 5 ． 55 ％计算，为 830 万元。
●经营者利润：
根据调查和 2003 年 XX 市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元
年经营费用合计： 6671 万元
(3) 客房部分净收益
客房部分净收益＝年经营收入 - 年经营费用
＝ 14961 万元 -6671 万元
＝ 8290 万元
1 ． 1 ． 1 ． 2 餐饮娱乐部分净收益
(1) 餐饮部分年营业收入：
XX 大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层、地上二至六层和地上四十六至四十八层，包括各式餐厅、包间等。根据 XX 广场、 XX 广场、 XX 路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元
(2) 餐饮部分年运营费用：
●营业成本
包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用、及每年的固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。
●营业费用
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据 XX 广场、 XX 广场、 XX 路一带同类酒店 2000 — 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。
●管理费用
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估年管理费用为 70 万元。
财务费用
包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。
●营业税及附加
按营业收入的 5 ． 55 ％计算，为 203 万元。
●经营者利润
根据调查和 2003 年 XX 市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。
年经营费用合计： 1986 万元
餐饮、娱乐部分净收益
餐饮、娱乐部分净收益＝年经营收入 - 年经营费用
＝ 3650 万元 -1986 万元
＝ 1664 万元[NextPage] 1 ． 1 ． 1 ． 3 其他部分净收益
酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因 XX 大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮娱乐部分的年净收益之和的 10 ％确定为其他部分的年净收益。
其他部分净收益＝ (8290+1664)X10 ％＝ 995 万元
1 ． 1 ． 1 ． 4 酒店部分的净收益 (a)
以上三部分的净收益之和，即：
净收益 a ＝ 8290+1664+995 ＝ 10949 万元
1 ． 1 ． 2 报酬率的确定
本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7 ． 55 ％。
最终确定报酬率： Y ＝ 7 ． 55 ％
1 ． 1 ． 3 经济收益年限确定
估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB ／ T50291-1999) 条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4 ． 3 ． 8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象到建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年。
1 ． 1 ． 4 测算酒店部分价格
通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式 V ＝ A ／ Y[1-l ／ (1+Y)n)] 中，
其中 A ＝ 10949 万元
Y ＝ 7 ． 55 ％
n ＝ 32
测算 XX 大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元
1 ． 2 测算 XX 大厦商场部分的价格
1 ． 2 ． 1 商场净收益测算
XX 大厦的商场主要位于大厦 B 、 C 区，临 XX 街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763 ． 46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500 万元。
1 ． 2 ． 2 确定报酬率
根据估价对象的实际状况，确定商场部分年净收益的报酬率采用与酒店部分相同的报酬率即 7 ． 55 ％的报酬率。
1 ． 2 ． 3 经济收益年限确定
商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。
1 ． 2 ． 4 商场部分的价格
将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式 V ＝ A ／ Y[1 — 1 ／ (1 十 Y)n] 中，其中 A ＝ 1500 万元 ,Y ＝ 7 ． 55 ％ ,n ＝ 32
测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元
