2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（12）
发布时间：2010/6/27 10:09:23 来源：城市学习网 编辑：admin
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本报告采用假设开发法与成本法进行评估。
六、估价测算过程
( 一 ) 假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价 对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较 XX 市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。报酬率确定为 7 ． 55 ％ ( 详情见后 ) 。故本报告采用动态方式进行测算。
基本计算公式为：
P=P ｀ -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各个项目费用均为折现值 ) ：
P ：估价对象目前状态价格
P ｀：项目全部建成后销售价格
A ：续建成本
B ：管理费用
C ：销售税费
D ：买方购买在建工程应负担税费
具体分项核算如下：
1 ．项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象— XX 大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定 XX 大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将 XX 大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 )
建筑面积 93584 ． 80 ㎡
场：建筑面积 7763 ． 46 ㎡
写字楼： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910 ． 64 ㎡
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016 ． 44 ㎡ [NextPage] 1 ． 1 关于 XX 大厦酒店部分的评估
XX 大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。
收益法又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率 ( 折现率 ) 将估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内各年的净收益折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。
采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
a ．估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
b ．估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
c ．估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、管理费用、税金及附加费以及经营者利润等。
d ．计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
e ．确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
f. 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
g ．选择报酬资本化法公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限 ( 有限年 ) 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
V ＝ A ／ Y 「 l — 1 ／ (1+Y)n 」公式中
V —— XX 大厦酒店部分房地产价格；
A ——年净收益；
Y ——报酬率；
n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。
1 ． 1 ． 1 酒店部分净收益测算：
预计 XX 大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和 XX 市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。
酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分 ( 车库、商务中心、健身及出租柜台等 ) 的净收益构成。分别测算如下：
1 ． 1 ． 1 ． 1 客房部分净收益测算
(1) 客房年经营收入
XX 大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套； 15 — 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的 XX 市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定 XX 大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元／日 ( 人民币 ) ，利用率为 70 ％；套间为 1800 元／ 日，利用率为 65 ％；豪华套间为 2800 元／日，利用率为 50 ％；总统套房为 24500 元／日，利用率为 35 ％。每年按 360 个营业日计算。
客房年经营收入为：
(900 元／日·套 X528 套 X70 ％ +1800 元／日·套 X54 套 X65 ％ +2800 元／日·套 X8 套 X50 ％ +24500 元／日·套 X1 套 X35 ％ )X360 日 =14961 万元。
