2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（11）
发布时间：2010/6/27 10:08:38 来源：城市学习网 编辑：admin
5.装修外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面；窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。
酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。
公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。
高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。
餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。
厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。
客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。
设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。
其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。
6.设备及设施配置
（1）中央空调系统XX大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用全空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设4台930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设2台进口蒸汽发生器。
（2）电梯XX大厦共采用美国“OTIS”牌“506NCE”型电扶梯共16部，“E411一VVVF"型电梯18部。
（3）楼宇自动化系统综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图象传输。
通讯系统：半智能型写字间设400对市话直通线路；智能型写字间设410对市话直通线路，和一台450门程控交换机，45条中继线；酒店设110对市话直通线路，和一台1750门程控交换机，175条中继线。A座屋顶平台设各种天线，接收设备设在A座十三层。
机电设备自动控制系统：采用计算机进行分散控制和集中管理。
酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。
智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。
广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。
保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。
车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。
智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。
（4）给排水系统包括给水、中水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。
（5）动力系统包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和冷库等设备。
（6）供配电系统10KVA双回路供电系统、变电所、配电室等设备。
（三）其它实物状况说明1.用地面积及形状估价对象用地面积7593.66m2，为国有出让性质，使用权人为XX大厦酒店有限公司，使用期限由1998年9月20日至2038年9月19日，形状为不规则矩形。
2.建造年代估价对象于2000年8月开工建设，2003年10月建至目前状态停工至今。
3.建筑结构估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。
4.建筑面积本报告中根据使用功能，将XX大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：酒店（含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等）
建筑面积93584.80㎡商场：建筑面积7763.46m2写字楼：A座（智能型）建筑面积9910.64㎡ B座（半智能型）建筑面积29016.44㎡ 5.地形及地质条件估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约5米，地质条件良好。
6.临街状态估价对象三侧临街。南侧与宽约30m的XX街等高相接，临街宽度约50m，西侧与宽约20m的XX街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约50m的XX路等高相接，临街宽度约50m，东侧临宽约6m的巷道。 [NextPage] 二、区位状况分析
1.区域范围估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东50m至XX街，向南至XX街，向西300m至XX街，向北300m至XX街所围成的区域。该区域按XX市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按XX市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。
2.街路配置估价对象所处区域南接宽约30m的XX街，西接宽约20m的XX街，北接宽约50m的XX路。XX路、XX路等城市主、次干道通过该区域，以XX广场为枢纽形成东连XX广场、XX广场、XX广场、XX广场，西连XX广场、XX广场、XX广场、XX广场，南接XX路，北接XX路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。
3.交通设施与接近条件估价对象所处区域距火车站约0.5km，距海港约2km，距国际机场约8km.经过该区域的15路、23路、702路、703路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。
该区域东接XX广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。
4.基础设施在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由XX街、XX街一侧接入，距离较近。
5.商服设施配置估价对象所处区域内有XX广场大厦、XX大酒店、XX大厦、XX大厦等中高档酒店、办公服务设施，XX电影城、XX影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。
6.区域特征及变动趋势估价对象所处区域是XX市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据XX市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。
7.其他影响设施估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。
三、市场背景分析
XX市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，XX市经济发展迅速。2003年，经济总量增速跃上15％的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值1632.6亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为29206元，按年末汇率测算约合3529荚元。XX市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。
近十年来，XX市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得XX市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，XX市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，XX市对外贸易持续增长，利用外资以及对外经济技术合作稳步推进。2003年，实际利用外资快速增长。全市新批外商投资企业879家，比上年增长5.6％；合同外资金额45.75亿荚元，增长51.6％；实际使用外商直接投资22.11亿美元，增长37.9％。在新批外商投资企业项目中，总投资超1000万美元的大项目有118项，超5000万美元的有14项。全市外商投资企业共完成产值790.6亿元。目前，XX市已有外商投资企业7000多家，来XX市投资的国家和地区50多个，境外企业驻XX市的代表机构2000多家。
国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过80％，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使XX市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入XX市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。
