2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（10）
发布时间：2010/6/27 10:07:47 来源：城市学习网 编辑：admin
关于位于XX市XX区XX广场X号XX大厦的估价结果报告
（本次估价报告编号略）
（一）委托人：XX大厦酒店有限公司，法定代表人为XX，住所为XX市XX区XX广场X号。
（二）估价机构：XX房地产估价公司，法定代表人为XXX，住所为XX市XX区XX街X号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为“建房估证字[2003]XX号”。
（三）估价对象：估价对象为位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上7层一51层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上7层一29层，设计功能为智能型写字间。
估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归XX大厦酒店有限公司所有，使用年限为40年，至2038年9月19日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
（四）估价目的：为估价对象转让提供公开市场价格参考。
（五）估价时点：2004年10月29日。
（六）价值定义：根据《房地产估价规范》第6.2.2关于“房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。
（七）估价依据：1.房地产价格评估委托协议书；2.《国有土地使用证》（证书编号略）；3.《施工许可证》（证书编号略）；4.《中华人民共和国土地管理法》；5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；6.国家及地方的有关法律、法规；7.《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）；8.估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；9.委托人提供的工程施工图纸等相关资料。
（八）估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
1.合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2.最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3.替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
（九）估价方法：根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
（十）估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币（大写）玖亿贰仟万圆整。
（十一）估价人员：（略）
（十二）估价作业日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日。
（十三）估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
XX房地产估价公司
二OO四年十一月六日[NextPage] 关于位于XX市XX区XX广场X号XX大厦估价技术报告
估价对象为位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦房地产，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施，地上由裙房及A、B两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房；A座地上七层至五十一层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间；B座地上七层至二十九层，设计功能为半智能型写字间。估价对象总建筑面积为140274.34㎡，占用土地面积为7593.66㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归XX大厦酒店有限公司所有。该大厦目前土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
根据委托人要求的估价目的，本报告评估XX大厦于二OO四年十月二十九日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对XX大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。
一、实物状况分析
（一）XX大厦主要技术经济指标说明根据委托人提供的经批准的XX大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：
1.总用地面积7593.66㎡其中：酒店部分用地面积3963.87㎡写字间部分用地面积3629.79㎡
2.土地使用期限1998年9月20日至2038年9月19日
3.建筑占地面积5300.83㎡
4.总建筑面积140274.34㎡
5.建筑层数地下部分一4F～一1F裙房部分1F～6F写字间部分A座：7F～13F B座：7F～29F酒店客房部分A座：14F～51F
6.建筑容积率1：18.47
7.建筑覆盖率69.81％
8.绿化率9.22％
9.建筑总高A座总高200.8m B座总高112.45m
10.总用水量2162m3／日复用水量3lOm3／日实际用水量1852m3／日
11.空调冷量3715RT
12.过热蒸汽量12.209MW
13.设备总容量10167KVA变压器安装容量9300KVA发电机1120KVA和400KVA各一台
（二）XX大厦整体设计方案说明依据“XX大厦整体设计方案”，建成后的XX大厦要达到如下标准：
1.总平面布置XX大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后XX路道路红线10m、XX广场12m的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与XX街平行，且沿XX街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对XX广场。
XX大厦A座五星级酒店主入口设置在临XX广场一侧，与XX广场上的建筑雕塑相对，入口位置明显且气势宏大，以突出酒店形象；智能型写字间主要入口设置在临XX路一侧，半智能型写字间主要入口设置在临XX街一侧，南北两侧均能方便地与XX广场商贸金融区和XX街、XX街商业区相联系；商场主要入口设置在临XX街一侧，以增加正面临街宽度，方便商业经营，且商场正面有10米宽的铺砌场地供人流集散；车辆出入口设在大厦的南侧、西侧和北侧，裙房一层设有过街通道。各自独立的出入口既能形成独立经营和管理的相对完善的系统，又能相互联系，形成集酒店、写字间、商场、餐饮娱乐为一体的综合性较强、现代化程度较高的建筑群体。
2.建筑立面造型根据规划设计要求，XX大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。
对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与XX广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，XX街一侧的商场入口布置广告灯饰。
3.绿化及景观根据规划设计要求，建筑用地红线内，临XX广场一侧及沿XX街、XX街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。
酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。
4.建筑功能分布
（1）地下部分估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场（227个车位）、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。
（2）裙房估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。XX街一侧裙房的一层至四层设商场，面对XX广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。
（3）A座塔楼A座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积9910.64㎡.十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层（兼设备层），四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。
（4）B座塔楼B座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44㎡.七层为会议中心，六层及八至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。
