2015年房产估价师案例分析复习辅导资料（7）
发布时间：2010/6/27 9:59:12 来源：城市学习网 编辑：admin
9．估价技术报告
估价技术报告一般包括下列内容：
(1)估价对象分析(详细介绍、说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况)。
(2)市场背景分析(详细说明、分析影响估价对象价值的类似房地产的市场状况及影响因素，包括过去、现在和可预见的未来)。
(3)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)。
(4)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)。
(5)估价测算过程(详细说明估价的测算过程、参数选取等)。
(6)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)。
10．附件
把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件中。附件通常应当包括：
(1)估价对象的位置图。
(2)估价对象的外观图片(如建筑物的外观图片)、土地形状图或建筑平面图。
(3)估价对象的四至和周围环境、景观图片。
(4)估价对象的内部状况图片。
(5)估价对象的权属证明。
(6)估价中引用的其他专用文件资料。
(7)估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等。
二、内容讲解：
4.1房地产估价报告写作的基本要求
如前所述，房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。
语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。4．I．1对词义的要求
4.1．1．1用词准确
这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。
例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。
又如，同样是对房地产开发企业的销售业绩做出判断，可以在短期内的销售率数据的基础上采用“比较理想”这几个字，也可根据实际情况选择最能准确表达实际情况的其他用词。但估价报告中不应该用“好得不得了”等口语化的词句。
4．1．1．2语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。“大约”这样的词出现在市场分析中可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790～810元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。[NextPage] 4．1.1．3用词不可带有较强烈的感情色彩
估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。
例如有的估价报告这样写：“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏在过去几年中取得了令人瞩目的成绩”、“工人们大干快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象”。所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。
例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”(下面于具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。)这样用数据说话就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。
又如：“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分褒此贬彼的做法也是不可取的。
4．1．1．4用词简练、标准，不堆砌、不生造
例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”(香港人的习惯用法)，或是用动词作形容词：“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”(应为：“非常有吸引力。”)
4．1．2对语句的要求
4．1．2．1句子完整
句子成分该省的一定要省，不省不够精炼，但是不该省的省掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。
4. 1．2．2搭配得当
语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。
4．1．2．3逻辑严密
不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有；一是前后没有照应，如前面说了上座率70％，后面计算时又没有考虑进去；前面定下的报酬率是13％，后面又采用15％。二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房地产税、营业税的税率错误。三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。
4．1．2．4句子简洁不能出现杂揉、赘余等毛病。
4．1．3要防止错别字和错漏
特别是一些容易混淆的字不能错，例如：
坐落(不是“座落”)
坐标(不是“座标”)
制定(不是“制订”)
签订(不是“签定”)
订货(不是“定货”)
好像(不是“好象”)
想像(不是“想象”)
图像(不是“图象”)
像(不是“象”)
其他(不是“其它”)
部份(不是“部分”)
身份(不是“身分”)
成分(不是“成份”)
内涵(不是“内含”)
做出(不是“作出”)
账目(不是“帐目”)
撤销(不是“撤消”)
抵消(不是“抵销”)
等等。
另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，在房地产估价师执业资格考试中曾经有的考生将计算结果200000写成20000，少写了一个0，结果给扣了分，非常可惜。写作估价报告时同样要避免这样的错漏。
还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。
