2015房产估价师经营管理复习辅导资料（65）
发布时间：2010/6/27 9:49:59 来源：城市学习网 编辑：admin
（5）保安费用
出于物业公共安全的考虑，大多数物业管理企业都与保安公司签署一个保安合同，请保安公司提供保安服务。其他与安全有关的费用支出，常列在相应的直接费用中。例如，停车位和公共部位的夜间照明费用，应计人能源费中的电费细目中；如果是保安人员负责出入登记工作，则其工资、福利等支出，就计人人工费科目中。
（6）办公费
办公费是一个宏观的概念，包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如聘请法律顾问的费用等。此外，广告宣传及市场推广费，也可列入办公费或单列科目。有时一些非标准的收费（如报税准备费等），也在办公费支出。
（7）固定资产折旧费
该项费用指物业管理企业拥有的交通、通讯、办公、工程修理、各类设备、机械等固定资产的折旧支出。其折旧年限通常按5年计算。按固定资产总额分摊到每月逐月提取，单独设立科目。
（8）不可预见费
收益性物业管理中常有一些预计不到的费用支出，如短期内物价的上涨，意外事件的发生等。为此，在经营费用的测算过程中，通常列入一项不可预见费，可按前七项费用之和的5％计算。不可预见费应单独设帐，其支出应严格控制。
（9）法定税费
法定税费包括营业税及附加，按上述各项总和的5．5％计税，按月缴纳。
（10）企业管理费及利润
企业的管理费和利润，通常是物业有效毛租金收入的一个百分比。如果有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值。其具体比例，可根据政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。通常，从事收益性物业的物业管理企业，其企业管理费和利润的提取比例，高于从事居住物业的物业管理。
（11）保险费
虽然保险费是每半年或每年支付一次，但保险费的实际支出还要受保险计划安排的影响。保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支。在保险费中开支的保险项目一般包括：①火险。指对那些对由于火灾导致的投保物业的所有直接损失或损毁为保单持有人提供保障。②火险附加险。为火灾保险的附加险种，包括了在火灾扑救过程中由于风暴、冰雹、爆炸、空难、交通工具、水毁、烟雾、人员伤亡等可能导致的相关损失。③全损险。包括了保单中没有特别排除的其他任何损失。④锅炉保险。由于锅炉事故导致的所有损毁的保险。⑤财产毁损责任保险。投保物业对其他财产毁损应承担的责任。⑥租金损失保险。由于物业损毁而使部分或全部物业不能正常出租而引起的业主收入损失。⑦职工信用保险。由于其他人的非礼行为导致的某人财务收入损失。该险种常由物业管理企业为其职员购买。⑧业主和租户责任保险。物业内某人或某些人受伤而对业主或租户的索赔。⑨交通工具保险。购买该项保险主要是为驾驶物业所拥有的各种交通工具的雇员，当这些交通运输工具在使用过程中出现责任问题时，可以保护业主的利益。
（12）房产税
对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1．2％；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12％。该税有些地方每月征收一次，有些地方半年或一年征收一次。但物业管理企业在确定该项费用的预算时，一般是以月为基础的，也就是说用每月留出来的房产税供需要缴纳该税项时使用。对于商场和写字楼等商业物业，有些租约规定将缴纳房产税的义务由租户来承担，或以租金的一定比例向租户另外收取（即租金中不含房产税）作为物业管理企业的代收代缴费用。该项代收代缴费用，可以按月估算和收取，由物业管理企业存人专项账户，以便在需要缴纳房产税时使用。
10．5．3 预算
预算不是一门很精确的科学，物业的实际收支，很少与预算中的估计完全一致。预算只是一个工具，利用这个工具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划。预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出。
预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
