2015房产估价师经营管理复习辅导资料（64）
发布时间：2010/6/27 9:49:30 来源：城市学习网 编辑：admin
10．5．2 收益性物业管理中的经营费用
对收益性物业管理费用的测算，目前国家尚无统一的规定。物业管理企业在具体测算时，可参考国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的基本原则与要求、当地政府的有关规定以及现行的会计核算办法执行。
由于大多数收益性物业都有其自身的特点，其费用项目还可能由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别，可根据实际需要将有关收支项目进一步细化或合并。但所有项目的收支情况都应记录得清清楚楚。为了确保会计报表适合每宗物业的具体情况，物业管理企业可以通过咨询专业会计师，来编制每一宗物业的会计报表。
收益性物业管理中的收人包括租金收入和其他收入（不含保证金和准备金）。而经营费用的数量和类型，依物业类型和规模及所处地区的不同而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目。在与国家规定的经营费用构成不矛盾的前提下，每一个物业管理企业都可以用自己的方式来定义费用，某些费用项目还可能要进一步细分，以适应特定物业在管理过程中经营费用管理的需要。此外，有时业主也会要求采用一种特定的费用分类方式。物业管理企业必须清楚本企业习惯的费用分类和业主要求的费用分类，并使二者有机地结合起来。
10．5．2．1 经营费用的具体项目
（1）人工费
物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。人工费一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每两周或每半个月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。所以，从财务管理的角度来说，月初可集中精力进行租金的收缴工作，月中就可以从本月收取的租金中支付人工费和其他费用，月末就可以得到可以交给业主的物业净经营收入。在需要加班工作时，还要计算并向员工支付加班费。
（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费
该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。主要包括：
1）维修和保养费。指用于物业外部和内部的总体维修和保养费用支出。建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查和维修、空调维修与保养、小型手动工具和防火设备购置等，通常都列在维修和保养费科目下。其他相关的费用，包括管件、供电设备、地面修补和地毯洗涤费等。支付给负责物业维修和保养工作的承包商的费用，应该在物业维修和保养费科目下分列。
2）室内装修费。室内装修是一项开支较大的经常性费用，所以，经常与维修和保养费分列子科目。此外，该工作可能与物业维修保养工作无关，而仅仅是为了改善物业的形象。室内装修费科目一般包括材料费（墙纸、涂料等）、工器具和设备使用费（摊销）、人工费、管理费和承包商利润（如果将该工作发包给承包商的话）。
3）生活用水和污水排放。该项费用随季节变化而有所变化。大多数物业同时收取生活用水和污水排放费用，因为在一宗物业中污水排放的数量和生活用水的使用量有关。随着城市用水数量的迅速增加，供水和污水处理的成本也在逐渐增长，采取一些节约用水的措施（如采用喷淋方式浇灌绿地、使用节水型卫生洁具、及时更新漏水的供水管道），不仅可以减少水费支出，而且还可以保护宝贵的水资源。应当注意的是，更新供水管道的费用，应记在物业保养费或管件费子科目中。
4）能源费。该费用科目，通常要根据物业所消耗能源的类型，进一步划分为水、电、气、油料等详细科目。能源费一般每月支付一次，各种能源的价格可能经常调整，所以，尽管每月各类能源的使用量相对变化不大，但每月应支付的能源费也会有所差别。如果能源费由租户承担，则物业管理企业还要增加一个细目，以便按租金比例计算和收取每个租户应缴纳的能源费。对于公用部位的能源费，要视每个租户使用物业的时间和方式不同，进行合理分摊。
5）康乐设施费。健身设备主要设在写字楼物业中，供租户的员工使用。健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费，属于康乐设施费范畴，康乐设施中每一项具体的服务内容，还可单独分列费用细目，以便使物业管理企业可以通过汇总各单项设施的费用支出情况，得出所有康乐设施运营成本。救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资，可以在这里计入，也可以在人工费项目中记录。
6）杂项费用。指那些为保持物业正常运转而需支出的非经常性的、零星的费用项目。停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆物业内外的标志或符号等所支付的费用，常列在该科目下。还要考虑地区性和季节性的问题，例如，在我国北方地区，清扫积雪的费用可能要单列费用细目，但在我国的南方地区，就可以列入杂项费用；在南方防止虫害就要分列细目，但在北方就可列入杂项费用。
（3）绿地管理费
该项费用主要取决于物业环境绿化面积的大小和美化大堂、楼道等公共部位而支付的花卉等费用支出。
（4）清洁卫生
该项费用所包括的范围，主要取决于清洁卫生工作所负责的楼面面积大小。列入清洁卫生费用的详细科目，包括建筑物内外地面的清扫、大堂和走道地面打蜡、洗手间的清扫和消毒以及垃圾清运费用。对单元内部使用空间的清洁卫生工作，要视租赁合约的情况而定，如物业管理企业负责单元内部使用空间的清洁卫生，则应单独列项，即与公共部位的清洁卫生费用分开管理。
大型物业一般要和城市的环卫公司签署合约，请其负责垃圾清运工作。垃圾清运费用的数量，主要取决于物业每月需清运的垃圾的数量（重量和体积），或需设置的垃圾筒的数量以及需要垃圾清运车的数量。由于城市垃圾数量的增加和垃圾处理能力的限制，国家和当地政府都在鼓励使用可再生的纸张、玻璃、塑料和金属，并将其分类存放，以减少垃圾处理时的工作量，减少资源的浪费。
