2015房产估价师经营管理复习辅导资料（63）
发布时间：2010/6/27 9:49:03 来源：城市学习网 编辑：admin
（8）现金流
从净经营收人中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报（当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值）。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。即：
税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息
税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税
储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净经营收入。
综上所述，收益性物业管理中的现金流为：
潜在毛租金收人
减去：空置和收租损失
加上：其他收人
等于：有效毛收入
减去：经营费用
等于；净经营收人
减去：抵押贷款还本付息
等于：税前现金流
减去：准备金
减去：所得税
等于：税后现金流
物业管理企业所涉及的财务管理，一般到产生净经营收入为止。从另一个角度来说，业主对物业价值的估计，通常基于税前或税后现金流。虽然物业管理企业对这些支出没有控制的权力，但它必须了解其计算方法，以及业主如何根据这些信息对物业的经营状况作出判断。
10．5．1．2 相关问题分析
还本付息的数量，取决于业主购置物业时所用抵押贷款的数量和期限。物业管理企业可以就物业的重新融资为业主提供咨询意见，在许多情况下，通过物业再融资安排，可以提前还清物业当前的抵押贷款余额，且在新的融资安排下，使业主的周期性还本付息数量更加适合当前的房地产市场状况，并提高业主股本金的收益水平。
如果不考虑业主在置业投资中股本金所占的比例，一宗物业的年净经营收入是相同的。收益性物业年净经营收入的稳定性，对物业价值的大小有很大影响。
（1）物业估价
从物业管理企业的角度来说，尽可能使年净经营收入最大化的重要性是显而易见的：如果一个物业管理企业能够获取足够的年净经营收人，那么业主就可以支付抵押贷款的本息、获取满意的投资回报。然而，净经营收入的水平不仅仅表明了业主的投资回报，而且还直接影响到物业的价值。为了估算收益性物业的价值（y），可以用物业年净经营收入（NOD除以资本化率（R），即y＝NOI／R。例如，某物业的年净经营收入为10万元，其资本化率为10％，则该物业的价值估计为100万元。某一特定物业的资本化率取决于该物业的类型、当地近期成交的类似物业的资本化率、市场情况及利息率等。资本化率的变化对物业的价值影响很大，因为资本化率上升会导致物业价值下降。采用当地类似物业的资本化率计算时，如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。
（2）准备金和保证金基金
不仅物业经营过程中的各项收支需要认真对待，准备金和保证金基金也需要妥善的管理，以保证该基金本金的稳定增长和利息收入的合理化。
1）准备金（大修基金）
准备金是定期存人的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业管理企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。房产税和保险费通常每年支付一次，但如果每个月都从经营收入中提取一部分，则能够保持物业每个月间现金流的平稳。如果这些非经常性费用支出来源于准备金，则物业管理人员要注意将这些费用列为经营费用。
用于物业更新改造的准备金，可以取有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途（如每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布置等），因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。
建立用于物业资本支出的准备金，常需要专门的报告和分类账目，准备金账目下的费用支出，一般用支票支付。这里很重要的一点是，建立准备金基金会，减少业主从物业收益中获取的净经营收入，有些业主可能要求不建立此项基金，而在物业资本支出发生时再临时筹措。业主和物业管理企业在该基金数量的大小上可能也会有意见分歧。但该项基金的存在，对于保证物业正常的大、中修计划的执行来说，至关重要，因此，物业管理企业在与业主签署委托管理合同时，应非常重视有关准备金条款的谈判。
2）保证金基金
租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约（按期缴纳租金、履行对物业保护的责任）。租赁保证金基金的建立和管理，要遵循国家和地方政府的有关规定来进行，一般要单列银行账户进行管理。保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租约到期时要如数退还租户。否则就要扣除部分甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。
（3）所得税
收益性物业出租过程中的所得税计算比较复杂，如果业主的收入只来自于物业出租所获取的利润，则按该利润的33％缴纳所得税；如果业主除了该项物业投资外还有其他投资项目，就有可能合并计算所得税。由于每个业主的纳税责任有差别，物业管理企业通常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。
