2015房产估价师经营管理复习辅导资料（61）
发布时间：2010/6/27 9:48:03 来源：城市学习网 编辑：admin
（2）限制经营内容相似的租户。设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。但人们一般认为，在一个购物中心内允许存在某些竞争通常是利大于弊，而限制经营内容相似的租户同时出现在一个购物中心，可能不利于提高经营效果。由于在对购物中心进行整体规划时，就统筹考虑了各租户间所经营的商品种类的协调互补性，且保护当前租户的利益能有助于其履行按时支付租金的义务，因此业主一般不会同意新的租户经营与原租户雷同的商品；从租户的角度来说，除非是那些特别抢手的旺铺，否则也不愿以咄咄逼人的架式进行公开的竞争。所以该条款发挥作用的机会并不多。
（3）限制租户在一定地域范围内重复设店。该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内（通常为4～8公里），重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。业主做出这一规定的目的是，为了确保百分比租金收入不受影响，因为允许租户在一定地域范围内重复设立连锁分支店，会分散前往购物中心购物的顾客，影响其在购物中心的营业额。当然，如果租户同意在该范围内连锁分支店的营业额之全部或部分，亦纳入缴纳百分比租金的范畴，业主也应该同意与其协商。
（4）营业时间。同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致。制定该条款目的在于授权物业管理企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作。统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。有关营业时间的条款可能还包括随季节变化对营业时间的调整、节假日营业时间的具体规定等。
（5）公用面积的维护。该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成。说明租户为此应支付哪些费用。该条款往往还授权业主增加、减少或调整公用面积分布的权利。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂人口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。例如，某租户承租了3 000平方米的面积，占整个购物中心可出租总面积30 000平方米的10％，该租户就要分担10％的公用面积维护费用。
（6）广告、标志和图形。为了增强物业的形象和感染力，大型零售商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并以此作为物业的统一标志。业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此，租户通常要拿出其毛利润的一定比例，来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。
（7）折让优惠。同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。在理想的情况下，给予租户的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降低，因为，任何形式的折让优惠，尤其是租金折扣，会导致物业价值的下降。折让优惠的具体方式，包括向租户提供装修补贴、为租户支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。
（8）其他条款。除上述条款外，零售商业物业的租约中，还经常包括中止租约条款和持续经营条款（保持商业经营活动的连续性和稳定性），有时还有对租户承租面积的变更、承租人经营风险投保做出规定的条款。对租户使用停车位的权力和限制条件的规定、租户为整个物业统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租期沿展、租约中止的处理等，也常常出现在租约的条款中。
10．4．5 零售商业物业的其他管理工作
零售商业物业的管理，需要大量的工作和忠于职守的工作人员。除了保持物业与时代发展的步伐同步、清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护外，物业管理企业还必须与租户打交道，处理与之相关的问题。租户的经营表现，取决于光顾整个物业的顾客数量和惠顾其经营的商店的顾客的数量，租户间的竞争有时十分激烈，且可能导致他们之间的关系紧张，物业管理企业要以其公平和耐心，协调好租户的关系，避免矛盾的激化。
物业管理企业除了对物业的硬件设施和整个物业财务进行有效的管理外，还要花费很大的力量进行整个物业的市场宣传与促销活动，并协助物业内的每一个租户进行市场推广工作。一般来说，从事零售商业的物业管理企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理企业的最大差别。零售商业物业的管理就象零售业本身一样具有动态性，所以，零售商业物业管理企业除了具备一般物业管理的经验外，还必须有足够的零售商业的经验，才能够保证其管理获得成功。
大型零售商业物业每天要接待成千上万的顾客，能否享受到购物的乐趣、买到称心如意的商品、得到耐心周到的服务，决定了其对整个物业的印象和是否愿意经常惠顾。然而，购物中心内大量的人流，往往也为一些犯罪分子提供了方便条件，因此物业内要有应付各种犯罪行为的防范措施。除了由物业管理企业统一与保安公司签订合同，以保障物业的安全外，物业管理人员时常提醒人们保持一定的警惕性，向租户及其职员传授一些预防犯罪的措施，也是减少犯罪活动出现机会的有效手段。
