10．3　写字楼物业管理
　　广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。自19世纪末以来，建筑技术的飞速发展使得世界各地的高层和超高层建筑大量涌现，这就使得集中大量办公人员于一起成为可能。例如1972年投入经营的美国纽约世界贸易中心高378m（110层），能同时容纳5万人在该中心工作。我国自20世纪70年代末期开始，尤其是最近十几年，大量高层和超高层建筑纷纷落成，并在这些建筑集中的地区形成了城市的“中心商务区”，如北京建国门至大北窑附近地区等。这些坐落在中心商务区的高楼大厦，有许多是写字楼物业。业主或投资者投资这类物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到资本保值、资本增值和获取周期性收益的目的。而完善的物业管理服务，对业主投资目标的实现至关重要。
　　写字楼物业管理和其他类型出租物业的管理一样，也需要通过签订物业管理委托合同明确物业管理企业和业主的权利、义务；根据物业的产权形式、业主投资目标、物业所在地区房地产市场的状况和对物业本身状况的分析，制定物业本身的发展目标和物业管理目标；进行市场推广工作，选择租户，签订租约，实施租赁期间的租户与租约管理，适时收取并调整租金；制定物业维护和建筑物维修计划，以确保写字楼建筑的结构安全性、内部设备始终处于良好的运行状态、物业周围有一个良好的环境；通过制定成本预算和定期的现金流分析进行财务管理；以及物业管理企业内部人员管理。除此之外，写字楼物业管理还有其自身的特点。对写字楼物业进行分类，并对影响写字楼分类级别的因素进行分析，就是写字楼物业管理的基本特色之一。
　　10．3．1　写字楼物业的分类
　　进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。为了做到这一点，写字楼物业管理人员通常先将写字楼物业进行分类。写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
　　（1）甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。
　　（2）乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
　　（3）丙级写字楼。物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
　　10．3．2　写字楼分类过程中要考虑的因素
　　写字楼物业分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。实践中，人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类÷从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。下面就这些因素对写字楼物业分类过程中的影响进行简要的分析。
　　10．3　位置
　　写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。写字楼的级别，往往还受其周围建筑物及环境的影响，如果写字楼建筑所处的位置周围环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。写字楼建筑的位置还可能由于其邻近某大公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。良好的位置常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷，如果某写字楼物业与主要商业金融区或政府办公大楼邻近，·则维护良好的百年老建筑与新落成的建筑不会有很大的差异。
　　10．3．2．2　交通方便性
　　大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。写字楼建筑周围如有多种交通方式（公共汽车、地铁、高速公路等），可供选择能极大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。
　　10．3．2．3　声望或形象
　　声望或形象在商业活动中非常重要，位置能强化物业的形象。一个雄心勃勃的年轻律师，肯定希望他新成立的事务所与城市中最有声望的律师事务所在同一个大楼内或者至少是在同一个地区内办公。金融机构，肯定希望其办公地点处在金融区中最有吸引力的建筑内或与该区域尽可能地接近。基于这些原因，有良好声望或形象的写字楼建筑，会大大增加其吸引力。当然，写字楼建筑的位置、业主的实力和声望、物业建造的标准以及为租户提供的服务内容，会强化这个大厦的整体形象。建筑物的规模，对其形象也有很大的影响，如果一个写字楼建筑始终保持着一个城市中标志性建筑的地位，则其租金就会很高。
　　10．3．2．4　建筑形式
　　一栋建筑物的建筑设计形式和物业外立面维护的水平，是影响物业吸引力的两个重要物理因素，在建筑形式上缺乏特点以至于难与其他建筑物区别或建筑物外立面维护状况不好，肯定会大大影响写字楼建筑的吸引力。
　　10．3．2．5　大堂
　　建筑物大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往构成了一栋写字楼建筑的特色。大厦内的租户经常在写字楼的大堂与其客户接洽，如果大堂显得过时、陈旧或维护不良，就会大大降低写字楼物业的吸引力。应该对租户及其雇员、参观者在大堂所需得到的初步服务给予足够的重视，及时更新大厦指引牌（大厦指南等），以便令进入大厦的人员能无障碍地到达电梯或楼梯间。　。[NextPage] 　10．3．2．6　电梯
　　垂直交通对于高层或超高层建筑来说非常重要，而且楼层越高对快速有效的垂直交通服务的需求就越大。在影响电梯服务质量的因素中，电梯的位置是最重要的因素之一，如果进入大厦的人员（租户及其雇员、参观者）从主人口进入后需走很长的距离才能到达电梯间、走出电梯后又需要走很长的路才能到达他想去的地方，就会给人们留下一个很不好的印象，从而影响到大厦的吸引力。 电梯间人口和电梯内部的状况，也会从总体上影响到写字楼的吸引力。一部电梯，需要有足够的照明、适当的吊顶装修、容易识别的电梯控制符号和电梯内地面的良好维护。为了使电梯内的空间感开阔一些，在电梯内的后墙上安装镜子或其他反光材料非常有帮助。电梯的维护状况不良，常会令电梯内的客户怀疑大厦内租户的信誉，甚至担心在电梯内的安全问题。
　　电梯服务最重要的标准是安全和快速，但电梯乘客并不是仅仅计算电梯每分钟能上多少层，而是计算上电梯前的等待时间以及乘上电梯后在中间各楼层停留的次数。因此，要合理配置电梯的数量，并根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率。
　　10．3．2．7　走廊
　　建筑物内所有的通道都要进行认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色调装饰。如果在走廊两侧的墙壁上悬挂一些艺术品或指引牌，则应保持其清洁和及时更新。
　　10．3．2．8　写字楼室内空间布置
　　从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼室内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。许多室内空间因素，如租用面积范围内窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。一些老式建筑的承重柱较多，使室内有效使用面积和灵活调整非常困难。新写字楼建筑的柱间距（开间）一般较大，为灵活空间布置和更有效地使用空间提供了可能。此外，室内空间的质量还与装修、墙体质量、灯具布置、照明和顶棚的高度等有关。‘
　　10．3．2．9　为租户提供的服务
　　寻租者在选择写字楼时，通常还要看物业管理公司所提供服务的质量与内容，这些服务的费用可能包含在租金之内，也可能是另行收费。这些服务中最重要的是办公室内管理（看管）服务、保安服务、现场物业管理人员对租户服务请求的反应速度、下班后进人写字楼人员的管理以及空调通风设备的维护管理。
　　有些写字楼还为租户提供一些特殊的服务，如提供具有良好声像设备的会议中心、健身设施等。一些小型的购物服务（小型商店）有时也会给写字楼内的人员提供很多方便。这些特殊服务所直接或间接地增加的成本支出，要事先向租户说明并有可能影响其决策。
　　10．3．2．10　建筑设备系统
　　现代写字楼对动力、通信线路的布置以及空调通风系统的要求越来越高。写字楼的寻租者对写字楼建筑内的建筑设备系统非常重视。新落成的甲级写字楼建筑常以智能化为目标，安装了很先进的建筑设备系统，并能很好地满足租户的需要。在智能化写字楼建筑中，计算机管理系统可以统一管理空调通风系统、电梯或扶梯等垂直运输系统、大厦保安系统、火警自动警报和自动喷淋消防系统、电信系统（数字式交换机、卫星通信网络、电子邮递、电子会议或视讯会议系统、公共卫星电视天线系统）、自动化电力管理系统和自动照明设备系统等。缺乏这些现代化管理系统，就会降低大厦的吸引力。然而，许多现存的写字楼建筑物很难满足安装上述系统的要求，甚至是一些建成不久的建筑，在对这些建筑进行现代化改造的过程中，有一个成本效益分析的问题，如果大厦进行现代化建筑设备系统改造所需支付的成本不能通过大厦租金收入的提高而收回，则进行改造就没有投资价值，令缺乏现代化建筑设备系统的写字楼物业降低等级，尽管其位置和管理状况可能很好。
　　10．3．2．11　物业管理水平
　　写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租户非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物业维护的水平。窗明几静和井井有条的写字楼维护管理，对当前的租户和潜在的租户都会构成极大的吸引。写字楼建筑内建筑设备系统运转是否良好以及建筑物的保安情况，也是评价物业管理质量的重要指标。物业管理的有效性，还会影响到对写字楼空间的使用需求，对提高大厦内租户的信誉也很有意义。
　　10．3．2．12　租户类型
　　形象和声誉在商业经营活动中至关重要。人住同一写字楼的租户间的相互影响，会增加或减低它们各自的形象和声誉。由于这个原因，租户和物业管理企业对写字楼内租户的类型都非常重视。 大厦内的主要租户，往往决定了一栋写字楼内的租户类型。例如，某写字楼内的主要租户是一家大银行，其他金融或与金融密切相关的企业（投资信托公司、保险公司、财务公司、顾问代理公司、会计师或审计事务所等）就会争相人住该大厦，因为银行的声誉往往比较好。有时主要租户的名字还会用于为写字楼物业命名，这可能会进一步吸引某一特定类型的租户来租住本物业。有些名声不佳的公司人住，可能会影响到写字楼内其他租户和写字楼物业本身的声誉，因此，对租户类型的选择，要引起业主和物业管理人员的高度重视。
　　10．3．3　写字楼租户的选择
　　正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业管理企业或业主对于选择什么样的租户，并长久与之保持友好关系也很重视。考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。虽然相对于居住物业的租户来说，写字楼租户的这些信息比较容易获得（公开的年度财务报告），但如果对这些信息研究不够，也可能会给业主或物业管理企业带来损害。
　　10．3．3．1　商业信誉和财务状况
　　一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。物业管理经理，必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响。潜在租户的经营内容，应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其信誉应能加强或强化大厦的整体形象。
　　物业管理企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租赁期限内能否履行合约中规定的按期支付租金的义务。为了达到这个目的，物业管理企业常先请申请人住的租户填写一个申请表，以了解其经营内容、当前的办公地址及其承租的时间、从事业务经营活动的地区范围、如果是某公司的分支机构那它的总公司在什么地方、开户银行的名称、信誉担保人或推荐人情况、对承租面积的具体要求等。物业管理企业还可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉和财务状况。对每一个潜在的租户，不管其规模或过去的信誉情况如何都应进行仔细的审查，因为某些大型的跨国企业也可能会象一些小公司那样面临着转手或破产的厄运