2015房产估价师经营管理复习辅导资料（52）
发布时间：2010/6/27 9:38:47 来源：城市学习网 编辑：admin
9．3．3．1 企业资信等级评价
金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
9．3．3．2 贷款项目评估
金融机构在提供资金融通的过程中，除对开发商进行资信等级评价外，还会对开发商所开发的项目进行详细的审查，以确保开发商能够凭借项目本身的正常运行，具备充分的还款能力。
金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面，即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。各方面的具体指标如表9—3所示。
从金融机构的立场来说，拟开发建设的项目不仅要满足开发商的投资目标，重要的是还需满足金融机构自己的目标。总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15％。从房地产投资组合的角度来说，一般写字楼项目可占其总投资的35％～40％，商业零售用房35％～40％，工业厂房10％～15％，土地和其他物业5％～10％；从地区分布来说，项目也最好能满足金融机构地区分布均衡的原则。显而易见，银行这样要求，主要目的是为了分散融资风险。
在项目融资金额较大或某些其他特殊情况下，金融机构还很可能亲自去了解有关开发项目的详情，如果开发商是自己的新客户，更需要这样做。他们自己调查的内容包括项目所在的确切地点、当地 对各类楼宇的需求情况、项目改变用途以适应市场需要的可能性、市场上的主要竞争项目等。金融机构批准贷款时通常还会考虑建筑设计质量和建筑师的水平情况。此外，有时金融机构还会对未来租客的选择进行干预，尤其是大宗承租的租客，这也是金融机构控制项目和开发商的重要措施。很有必要记住这样一句话，即在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。
在咨询业日益发达的今天，金融机构还会要求开发商向其提供房地产咨询机
构提供的项目评估报告，这也是金融机构化解和分散融资风险的有途径效。在咨询机构提供的项目评估报告中，咨询机构会就项目的建设条件、项目所在地的房地产市场供求情况、预期租金和售价水平、总开发成本、项目自身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业意见，供银行或其他金融机构参考。
9．3．3．3 房地产贷款担保方式评价
贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款
人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。当银行与借款人及其他第三人签订担保协议后，如借款人财务状况恶化、违反借款合同或无法偿还贷款时，银行可以通过执行担保来收回贷款本息。需要指出的是，贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，银行在发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足；贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。房地产贷款担保通常有以下三种形式：
（1）保证。即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应的责任。保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有能力和意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的，为此贷款银行将在充分审核保证人的财务实力和信誉程度后，方可做出是否接受其保证的决策。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。
（2）抵押。是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。银行持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行合同时，银行有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。
（3）质押。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权力折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权力的价款优先受偿。
9．3．3．4 贷款综合评价
金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。
某笔贷款的综合风险度＝（某笔贷款风险额／某笔贷款额）×100％＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数
某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
其中：
（1）信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30％，AA级企业为50％，A级企业为?0％，BBB级企业为90％。
（2）贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100％；由银行金融机构提供担保的为10％－20％，由省级非银行金融机构担保的为50％，AA级以下企业担保的为100％；用商品房抵押的为50％，由其他房屋及建筑物抵押的为100％（如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为50％）。
（3）贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100％，期限在半年以上不满1年的为120％；中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120％；期限在3年以上不满5年的为130％，期限在5年以上的为140％。
（4）项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80％、70％、60％和50％。
按照上述公式计算，凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。例如，某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，代人上述公式得：贷款综合风险度＝50％X50％X120％X60％=18％，银行可以发放贷款。
