2015房产估价师经营管理复习辅导资料（50）
发布时间：2010/6/27 9:37:22 来源：城市学习网 编辑：admin
9．2．3．1 个人住房贷款的风险
个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
（1）操作风险。由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查，而且个贷市场竞争日趋激烈，一些基层银行重营销轻管理，各项规章制度有的落实不到位，也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员混水摸鱼，作案盗取资金，因此，个人住房贷款业务存在较大的操作风险。
（2）信用风险。在个人住房贷款业务中，由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及到开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还。
（3）市场风险。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益而支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自：市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。
（4）管理风险。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。
（5）法律风险。法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我．国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除，而此时银行的贷款已经发放，银行原本享有的优先受偿权（债权）将沦为一般的返还请求权，贷款安全性因此大大降低。此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。
9．2．3．2 个人住房抵押贷款的风险管理
商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。贷款发放前的管理，主要有以下措施：
（1）遵照个人住房贷款的相关政策规定，严格遵守贷款年限、贷款价值比率等方面的规定。抵押物价值的确定，以该物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准。
（2）详细审查借款人的相关信息，包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。
（3）通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前景；通过借款人的收人水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
（4）考核借款人还款能力。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）／月均收入。所有债务与收入比＝（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）／月均收入。
（5）在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性估价，可根据实际情况，选择内部估价或委托独立估价机构进行，但要出具由具备估价资格的专业人士签署的估价报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新估价。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立估价。
9．2．4 房地产投资信托的风险与风险管理
9．2．4．1 房地产投资信托的风险
（1）经营风险。该风险是指由于房地产投资信托公司的经营获利能力大小不同而贷款的收益差别。产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。
（2）市场风险。该风险是指由于房地产投资信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关。这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。这就是市场所造成的投资风险。
（3）利率风险。利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托，因为它的资产主要是由一些长期固定利率的抵押贷款组成。如果利率上升，就会引起债权组合价值的相对下降。为避免利率风险，美国的房地产投资信托公司采用浮动利率。一般对于一些短期贷款奉说，利率风险是不存在的。
9．2．4．2 房地产投资信托的风险管理
（1）提升专业化经营水平。房地产投资信托公司专门从事投资某一类型物业（如住宅、办公和工业物业、商业中心等），或者在某些熟悉的区域进行房地产投资，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低经营风险。
（2）提升规模经营水平。房地产投资信托公司规模经营的优势非常明显。规模扩展的优势主要表现在：提高经营效率，更高的经营资金流动性；实现规模经济，能够降低资本费用；金融分析师关注程度日益提高，增加了对资本吸引力；提高了股份流动性，吸引了机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额。
（3）吸引机构投资者参与。初始设立REITs的目的之一，是为小型投资者投资房地产提供方便。大量实证分析结果表明，在REITs股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REITs的经营业绩不断提升，REITs股票市场的表现业越来越好。具体表现在：①促进了REITs股票价格的形成；②提高了REITs管理决策的质量；③提高了REITs的社会知名度和认可程度；④提高了REIT，股票的绩效，减少了反常的价格波动；⑤提高了市场的透明度和效率。
（4）制定积极稳妥的经营战略。良好的经营战略，能有效提高REITs公司的经营绩效。包括：积极调整所持有的房地产资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。
（5）建立优秀的管理队伍。熟悉房地产自身特点、公开市场运作程序和方法的专业化管理队伍，不仅为投资者提供了高质量的专业管理服务，也推动了房地产投资信托业的规范发展和壮大。
