2015房产估价师经营管理复习辅导资料（49）
发布时间：2010/6/27 9:36:51 来源：城市学习网 编辑：admin
房地产金融与项目融资（下）
一、大纲要求
考试目的：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识的掌握程度，促使应考人员开阔视野，提高为房地产金融提供估价咨询服务的能力和知识水平。
考试基本要求：
掌握：房地产抵押贷款的概念与类型，房地产项目融资的概念，房地产项目融资方案编制方法，金融机构对项目贷款审查的内容。
熟悉：房地产企业权益融资与债务融资的概念，房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性，房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。
了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。
要点说明：（略）
二、内容讲解
9．2 房地产金融风险
9．2．1 房地产开发贷款的风险与风险管理
9．2．1．1 房地产开发贷款的风险
（1）政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终波及银行的信贷资产质量。
（2）市场风险。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。
（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
（4）财务风险。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目投资额较大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金，需要通过银行贷款来满足，因此，高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高，近几年一直在76％左右，有些地区超过80％，房地产开发企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。
（5）完工风险。完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。其风险来源主要表现在：政府批文未如期取得、不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。
（6）抵押物估价风险。抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性。资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。
（7）贷款保证风险。贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。目前，商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物，但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。对担保企业的担保能力的评价，往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算，而在房地产企业较长时期的贷款期间，银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力，并采取相应的有效措施。当担保企业的经营状况出现较大的变化时，就会引发贷款保证风险。[NextPage] 9．2．1．2 金融机构对房地产开发贷款的风险管理
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理的主要措施是：
（1）对未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。
（2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的30％。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
（3）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。
（4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。
（5）在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。
（6）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。
（7）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
9．2．2 土地储备贷款的风险与风险管理
9．2．2．1 土地储备贷款的风险
（1）土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款。由于土地收购项目金额较大，动辄几千万，甚至数十亿元，而政府初始投入资金有限，个别中心甚至连注册资金也不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分为银行贷款，遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素，就会发生还贷困难。
（2）土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配。由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需要由政府决定，而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑，从目前现有土地储备贷款情况来看，除个别短平快项目有明确的出让时间外，大部分项目具体出让时间不明确，因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间，导致贷款期限与出让时间不能匹配，具体还贷资金来源也难以按期落实。
（3）土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险。当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。保证贷款操作中，土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。实际上，政府及事业单位不能作为保证人，担保在法律上是没有效力的。在土地储备中心抵押贷款中，土地储备中心只是代行部分政府职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。
9．2．2．2 土地储备贷款的风险管理
由于土地储备贷款的发放对象主要是政府土地收购储备机构，其本身并不具备独立的法人资格，而且土地收购储备过程中的土地权属并不十分清晰，因此商业银行亦非常重视该类贷款的风险管理。土地储备贷款风险管理的具体措施包括：
（1）对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。
（2）以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
（3）对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析。
（4）实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
9．2．3 个人住房贷款的风险与风险管理
