2015房产估价师经营管理复习辅导资料（48）
发布时间：2010/6/27 9:36:06 来源：城市学习网 编辑：admin
9.1.6 房地产投资信托
中国房地产开发投资过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，已经令政府和社会各界越来越关注可能由房地产泡沫或过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。因此，迫切需要通过金融创新，拓宽房地产融资渠道。发展房地产投资信托，是当今房地产金融创新的重要工作内容。
9.1.6.1 房地产投资信托的涵义
房地产投资信托（RealEstatelnvestmentTrusts，REITs）是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托在市场经济发达的国家和地区已经广为通行。它为广大的个人投资者提供了投资房地产的良好渠道。在众多投资工具中，房地产投资利润丰厚，保值性好，一直是资金投向的热点领域。但同时，房地产投资所具有的资金量大、回收期长的特点，使众多社会闲散资金或个人投资者无法进入。
作为购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各地区的各种不同类型的房地产（公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等）和抵押资产，相应投资的收入现金流主要分配给投资者，本身仅起到投资代理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：发行股票，由机构投资者（如退休基金、保险公司和共同基金）和个人投资者认购；从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。REITs通常聘请专业顾问公司和经理人负责公司的日常事务与投资运作，与共同基金一样可实行投资组合策略，利用不同地区和不同类型的房地产项目及业务来分散风险。中小投资者通过REITs在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
REITs具有广泛的公众基础，在享有税收优惠（REIT不属于应税财产，且免除公司税项）的同时，也受到严格的法律规范与监管。如美国的REITs有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；所筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务；75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得等。
9.1.6.2 房地产投资信托的分类
房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。据美国全美房地产投资信托协会（NAREIT）统计，截止到2003年底，全美REITs的总市值达2242亿美元，其中91.3％是权益型REITs.按信托性质分类，房地产投资信托可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs.伞型合伙REITs最早出现于1992年，指REIT不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs‘或者用房地产资产与REIT交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
9.1.6.3 房地产投资信托的特征
（1）流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差。资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金，而REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。
（2）市场价值稳定。从REITs发展最成熟的美国市场来看，在1987年～1996年的10年中，REITs的波动性只及S&P500的59％。因为REITs的波动性很小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。
（3）高现金回报。房地产投资信托采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。同时，按照有关法律规定，REITs净收益的95％都必须以分红形式返还投资者。
（4）有效分散投资风险。REITs的投资。物业类型多样化，保证了投资者资产组合效益。股票市场上的REITs所拥有的物业遍布各地，购买多个REITs股票，会使投资涵盖多种物业，分布各个地区，从而保证投资更加安全。
（5）抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能，不会因为通货膨胀而受到损害，可以很好地抵御通货膨胀。通货膨胀来临时，物价上扬，房地产物业的价值更是升值迅速，以房地产物业为基础的REITs的收益水平和股票价格也会随之上升，能够在一定程度上抵消通货膨胀的影响。
