2.房地产金融风险
　　房地产开发贷款的风险：政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性；市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。
　　经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性；财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性；完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性；抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性；贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。
　　个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
　　房地产投资信托的风险：主要包括经营风险、市场风险和利率风险。房地产投资信托的风险管理途径，主要表现在提升专业化经营水平、提升规模经营水平、吸引机构投资者参与、制定积极稳妥的经营战略、建立优秀的管理队伍等方面。
　　3.房地产项目融资
　　房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
　　房地产投资项目所需要资金的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构（信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等）的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。
　　融资方案分析主要包括资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析和融资风险分析四个方面的工作。
　　金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
　　二、内容讲解
　　9.1　房地产资本市场
　　9.1.1　房地产市场与资本市场
　　房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房地产投资者（开发商或业主）自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。随着房地产价值的逐渐提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资金。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为开发或获得房地产融资，从而实现了房地产权益的证券化。
　　这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其它股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。按照房地产市场各类资金的来源渠道划分。 [NextPage] 　　9.1.2　房地产企业的权益融资与债务融资
　　房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有巨大的资金需求。房地产企业能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。
　　9.1.2.1　权益融资
　　当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
　　根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托等类型，以后四种企业形式为主。不同类型的房地产企业，权益资金的融通方式也有所不同。有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
　　房地产权益资金传统上主要是在私人市场融通。但随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源看，房地产权益资金主要来源于机构投资者。在美国，机构投资者主要为养老基金、房地产投资信托、人寿保险公司以及外国投资者。由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。
　　目前，我国房地产企业权益资金很少，规模普遍偏小，主要从事开发业务，持有物业做长期投资的很少。由于施工企业垫款和商品房预售现象十分普遍，我国房地产开发企业的资产负债率极高。国家统计局在全国范围内对62个城市3817家房地产开发企业进行的调查显示，内地房地产企业的资产负债率目前普遍高于75％。房地产企业权益资金过少，资产负债率过高，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险。
　　9.1.2.2　债务融资
　　债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。除了以在建或者建成房地产做抵押物借人的贷款外，房地产企业还可以发行企业债券和借人信用贷款。和其它类型企业一样，房地产企业也可以公开发行企业债券融通资金。但房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借人贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，属于项目融资的范畴。另外，房地产企业还可以向商业银行等贷款人借人信用贷款，例如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相关联。
　　对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，他们往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。
　　9.1.3　房地产开发贷款与土地储备贷款
　　房地产开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金。事实上，开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。依据贷款的用途，房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款等三种类型。房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目（土地或在建工程）作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。