2015房产估价师经营管理复习辅导资料（44）
发布时间：2010/6/27 9:33:46 来源：城市学习网 编辑：admin
房地产金融与项目融资（上）
一、大纲要求
考试目的：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识的掌握程度，促使应考人员开阔视野，提高为房地产金融提供估价咨询服务的能力和知识水平。
考试基本要求：
掌握：房地产抵押贷款的概念与类型，房地产项目融资的概念，房地产项目融资方案编制方法，金融机构对项目贷款审查的内容。
熟悉：房地产企业权益融资与债务融资的概念，房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性，房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。
了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。
要点说明：
1.房地产资本市场
权益融资：当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
债务融资：是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款有土地（或土地使用权，下同）购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。
商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
房地产抵押贷款二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。
房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，可分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型房地产投资信托是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型房地产投资信托主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型房地产投资信托则同时经营上述两种形式的业务。
房地产投资信托的特征：流动性好，市场价值稳定，高现金回报，有效分散投资风险，抵御通货膨胀。
