2015房产估价师经营管理复习辅导资料（40）
发布时间：2010/6/27 9:31:39 来源：城市学习网 编辑：admin
8．3 房地产开发项目策划与基础参数选择
房地产开发项目可行性研究的一个重要目的，就是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的项目策划，形成和优选出比较具体的项目开发经营方案，并获得满足投资收益目标要求的尽可能高的经济回报。在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。
8．3．1 房地产开发项目策划
以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个开发项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。房地产开发项目策划方案，通常包括如下内容：
8．3．1．1 区位分析与选择
房地产开发项目的区位分析与选择；包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
8．3．1．2 开发内容和规模的分析与选择
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面置等。此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
8．3．1．3 开发时机的分析与选择
房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动开发）。
8．3．1．4 合作方式的分析与选择
房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。
8．3．1．5 融资方式与资金结构的分析与选择
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
8．3．1．6 产品经营方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。
8．3．2 构造评价方案
构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。
如果允许上述影响评价方案构造的因素任意组合，则会出现非常多的被选方案。在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。对于其他因素的影响规律，则可以通过敏感性分析把握。表8—l是某房地产开发项目评价方案构造结果。
8．3．3 选择基础参数
经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：
（1）时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。
（2）融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的30％），预售收入用于后续开发建设投资的比例。
（3）收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
（4）评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。[NextPage] 8．4 房地产开发项目投资与收入估算
8．4．1 投资估算
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。
8．4．1．1 土地费用
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
（1）土地征用拆迁费
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
（2）土地出让地价款
土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。
（5）土地投资折价
房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
8．4．1．2 前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合
有关收费标准估算，一般为设计概算的0．5％左右。
“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算，可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
