2015房产估价师经营管理复习辅导资料（34）
发布时间：2010/6/27 9:25:06 来源：城市学习网 编辑：admin
「例7—1」 某项目生产能力3万件／年，产品售价3000元／件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。
[解]单位产品变动成本：C.v＝（7800－3000）／3＝1600（元／件）
盈亏平衡产量：Q*＝3000／（3 000－1600）＝2.14（万件）
盈亏平衡价格：P*＝1600+3 000／3＝2600（元／件）
盈亏平衡单位产品变动成本：C.v*＝3000－3000／3＝2000（元／件）
7.2.2 房地产项目的盈亏平衡分析
房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。
7.2.2.1 最低租售价格分析
租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。
最低售价是指开发项目的房屋售价下降到。预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。
最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。
最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
7.2.2.2 最低租售数量分析
最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。
最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。最低出租率，是指在预定的房屋租金水平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率水平。
最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
7.2.2.3 最高土地取得价格
最高土地取得价格是指开发项目销售额和其它费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越强。
7.2.2.4 最高工程费用
最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。
7.2.2.5 最高购买价格
对于房地产置业投资项目，初始购买价格，对能否实现预期投资收益目标非常重要。最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。
7.2.2.6 最高运营费用比率
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
7.2.2.7 多因素临界点组合
多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成。
7.2.3 房地产项目盈亏平衡分析示例
7.2.3.1 保本点分析
某房地产开发项目选用了出售方案，图7－2和图7－3分别显示了当初始销售价格和总开发成本变化时，开发项目税前利润为零所对应的盈亏平衡状态。
图7－2和图7－3表明，当初始售价下降35％、平均单方成本上升64％时，本开发项目的税前利润为零。表明本项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。
7.2.3.2 临界点分析
某房地产开发项目选用了出租方案，图7－4和7－5分别显示了租金和出租率变化对利润的影响。从中可以看出，该项目的最低租金为26.5美元／㎡，最低出租率为62％。因为当项目的初始月租金水平下降约32％即为26.5美元／㎡、出租率下降至62％时，本项目的税后财务内部收益率接近目标收益率18％，使项目达到决策的临界点。表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力也较强。
