2015房产估价师经营管理复习辅导资料（29）
发布时间：2010/6/27 9:22:33 来源：城市学习网 编辑：admin
[例6—2] 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12％，求该投资项目的动态投资回收期。
（1）当i1＝20%时，NPV1＝15.47万元
（2）当i2＝21%时，NPV2＝－17.60万元
（3）所以，FIRR＝20％+[15.47／（15.47+17.60）]×1％＝20.47％
（4）因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：Pb＝[累计净现金流量现值开始出现正值期数－1]×上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值＝（5-1）+189.65/226.97=4.84（年）
[例6—3] 某投资者以10 000元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／㎡，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
[解]
（1）写字楼购买总价：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000万元
（2）写字楼购买过程中的税费：27000万元×（4％+0.5％+0.5％+0.3％）＝143l万元
（3）投资者投入的资本金：27 000万元×30％+1431万元＝9 531万元
（4）抵押贷款金额：27 000万元×70％＝18 900万元
（5）抵押贷款年还本付息额：A＝P×i／[l-（1+i）-n]＝18 900×7.5％/[1－（1+7.5％）-15]＝2 141.13万元
（6）项目投资现金流量表：
（7）全部投资财务内部收益率和财务净现值1）求FNPV因为ic＝10％，故FNPV=4747.1（万元）
2）求FIRR.
a）因为i1=11％时，NPV1＝l701.6万元
b）设i2＝12％，则可算出NPV2＝－870.7万元
c）所以FIRR＝14％+1％×l701.6／（1 701.6+870.7）＝11.66％
（8）资本金财务内部收益率和财务净现值1）求FNPVE.因为icE=14％，故FNPVE=789.8（万元）
2）求FIRRE.
a）因为iE1＝14％时，NFVE1＝789.8万元
b）设iE2＝15％，则可算出NPVE2＝－224.3万元
c）所以FIRRE＝14％+1％×789.8／（789.8+224.3） ＝14.78％
（9）因为FNPV＝4 747.1万元>0，FIRR＝11.66％>10％，故该项目从全投资的角度看可行。
因为FNPVE＝789.8万元>0，FIRRE＝14.78％>14％，故该项目从资本金投资的角度看，可行。
[例6—4] 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少？
（1）从上表的计算可以得出，该投资项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到：FIRR＝18％+1.0％×271.93／[271.93－（－735.34）]＝18.27％>18％由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。
（2）计算项目实际收益率实际收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）
通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5％，所以Rr可以通过下式计算得：（1+0.1827）＝（1+Rr）（1+0.05）
求解得Rr＝12.64％因此，该项目投资的实际收益率为12.64％。
