2015房产估价师经营管理复习辅导资料（28）
发布时间：2010/6/27 9:21:38 来源：城市学习网 编辑：admin
偿债备付率
偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。
偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2.当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。
6.2.4.5 资产负债率
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：资产负债率＝负债合计/资产合计×100％资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。
6.2.4.6 流动比率
流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。
对房地产开发项目来说，200％并不是最理想的流动比率。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
6.2.4.7 速动比率
速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其表达式为：速动比率＝（资产总额－存货）/流动负债总额×100％该指标属短期偿债能力指标。它反映项目流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差，至少也需要经过销售和收帐两个过程，且会受到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100％。
资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。
6.2.5 通货膨胀的影响
在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率，下同）的预期，以补偿购买力的损失。也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。
由于通货膨胀率和收益率经常是同时变动，因此很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态，尽管人们一直在追求这样一个目标，以使得该折现率的选择与对市场的预期、通货膨胀率、收益率相协调。应该注意的是，房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期，而没必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。
还应该说明，通货膨胀和房地产增值是两回事。通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。而房地产的增值往往是由需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年经营收入以及运营成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。
[例6—1） 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10％，求该投资项目的财务净现值。
[解]因为ic＝10％，利用公式FNPV＝∑（CI—CO）t（1+ic）-t，则该项目的财务净现值为：FNPV＝－1 000+300×（P／A，10％，5）＝-1000+300×3.791＝137.24（万元）
解析：本题是考查财务净现值计算公式的运用，其中用到了收益法中净收益每年不变有限年期公式。
