2015房产估价师经营管理复习辅导资料（27）
发布时间：2010/6/27 9:20:59 来源：城市学习网 编辑：admin
经济评价指标与方法（中）
一、大纲要求：
考试目的：测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与案例应用。
熟悉：投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
要点说明：（略）
二、内容讲解：
6.2.4 清偿能力指标计算方法房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。
6.2.4.1 利息计算方法
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率还本付息的方式包括以下几种：
（1）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；
（2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；
（3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；
（4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；
（5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
6.2.4.2 借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
式中，Id为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息），Pd为：借款偿还期（从借款开始期计算），Rt为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。
借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：Pd=[借款偿还后开始出现盈余期数]－开始借款期数＋[上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额]上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。
6.2.4.3 利息备付率
利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为：利息备付率=利息前利润/当期应付利息费用式中：税息前利润为利润总额与计人总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计人总成本费用的全部利息。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2.否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。
