6.1.3 房地产投资经济效果的表现形式
　　6.1.3.1  置业投资对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。
　　6.1.3.2  开发投资
　　房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
　　6.2  经济评价指标及其计算方法
　　6.2.1  投资回收与投资回报
　　房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程 中所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还 款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部 分就是其贷款（投资）回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款（投资）回报。
　　如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额序列支付的年值与现值之间的 关系。从前面的介绍中，我们已经知道：A=P.i（1+i）n/[（1+i）n－1]=Pi+Pi/[（1+i）n-1]上式中的Pi就是投资者投入资本户后所获得的投资回报，此时投资回报率为i，而Pi/[（1+i）n-1]就是投资者的投资回收，i/[（1+i）n－1]是投资者提取折旧的一个方法，即储存基金法。如果Pi/[（1+i）n－1]做为年值，则其折算到项目期末的终值正好等于P，这正好反映了一个简单再生产的过程。
　　投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益或利息。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成 本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
　　6.2.2  经济评价指标体系
　　房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面的反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
　　清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。
　　应该指出的是，由于房地产开发投资项目与房地产置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的评价指标体系略有差异。[NextPage]

　　基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
　　式中CI=现金流入量CO=现金流出量（CI－CO）t项目在t年的净现金流量n－计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。
　　财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
　　财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出
　　i1=当净现值为接近于零的正值时的折现率i2=当净现值为接近于零的负值时的折现率NPV1=采用低折现率时净现值的正值NPV2=采用高折现率时净现值的负值式中i1和i2之差不应超过1％-2％，否则，拆现率i1、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
　　内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR只大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。
　　当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV（i）如图6—3所示。从图6—3中可以看出，当i值小于FIRR时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于FIRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。
　　值得注意的是，求解FIRR的理论方程应有n个解，这也就引发了对项目内部收益率唯一性的讨论。研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR.因此，对非常规项目，须根据FIRR的经济含义对计算出的FIRR进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
　　（2）动态投资回收期
　　动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：
　　在式中的Pb为动态投资回收期。
　　动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。
　　在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
　　6.2.3.2 静态指标
　　（1）成本利润率
　　成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％式中：RPC为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发成本，DP为开发商利润。
　　计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。
　　项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等。
　　计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，开发项目的收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长基本能抵消成本的增长。
　　开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关