2015房产估价师经营管理复习辅导资料（24）
发布时间：2010/6/27 9:18:57 来源：城市学习网 编辑：admin
（2）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
（3）经营成本
经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收人的比率，计算本期应结转的经营成本。
（4）期间费用
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
6.1.2 经营收入、利润和税金
6.1.2.1 经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
6.1.2.2 利润
利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分，称为投资者的经营利润（或称盈利），这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给企业，作为其可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润、利润总额（又称实现利润）、税后利润和可分配利润等四个层次。
经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售费用＋财务费用利润总额＝经营利润＋营业外收支净额税后利润＝利润总额－所得税可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润）
6.1. 2.3 税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收人中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率目前营业税的税率为5％。城市建设维护税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。
城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。
应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33％。 二、内容讲解：
6.1 效益和费用识别
对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。
6.1.1 投资与成本
6.1.1.1 广义投资与成本的概念
（1）投资
广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
（2）成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了成品的生产经营活动，成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
6.1.1.2 房地产投资分析中的投资与成本
房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。从本书第1章介绍的房地产直接投资形式来看，其投资与成本有下表所示的特点。
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。
（1）开发项目总投资
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。开发建设投资构成如下：土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用[NextPage]
