2015房产估价师经营管理复习辅导资料（22）
发布时间：2010/6/27 9:14:42 来源：城市学习网 编辑：admin
[例5—6] 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3500元／平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。巳知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
[解]
（1）已知P=3500×80×（1－25%）=210000（元），n=15×12=180（月）
i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55% P1=100000（元），P2=210000－100000=110000（元）
（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：A1=P1×[i1（1＋i1）n]/[（1＋i1）n－1]=100000×[0.0035（1＋0.0035）180]/[（1＋0.0035）180－1]=749.75（元）
A2=P2×[i2（1＋i2）n]/[（1＋i2）n－1]=110000×[0.0055（1＋0.0055）180]/[（1＋0.0055）180－1]=964.28（元）
（3）组合贷款的最低月还款额A=A1＋A2=749.75＋964.28=1714.03（元）
[例5-7] 某家庭以4000元／平方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%.如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
[解]
（1）已知P=4000×120×70%=336000（元），P／=80000元，n=15×12=180月n／=（15－5）×12=120个月；i=i／=6%/12=0.5%
（2）则正常情况下抵押贷款的月还款额：A=P×i/[1－（1＋i）-n]=33600×0.5%/[1－（1＋0.5%）-180]=2835.36（元）
（3）第六年年初一次性偿还本金8万元后，在第6到15年内内减少的月还款额为：A／=P／×i／/[1－（1＋i‘）-n／]==80000×0.5%/[1－（1＋0.5%）-120]=888.16（元）
（4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是：2835.36－888.16=1947.20（元）
[例5—8] 某家庭以3500元／平方米的价格，购买了一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%；月还款常数为0.65%.问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？
[解]
（1）已知P=3500×80×70%=196000（元），月还款常数α=0.65% n=15×12=180（月），i=i／=6%/12=0.5%
（2）则月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：A=P×[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1] =196000×[0.5%（1＋0.5%）180]/[（1＋0.5%）180－1]=1653.96（元）
A2=P2×[i2（1＋i2）n]/[（1＋i2）n－1] =110000×[0.0055（1＋0.0055）180]/[（1＋0.0055）180－1]=964.28（元）
（3）实际每月的月还额为：196000×0.65%=1274（元）
（4）借款人每月欠还的本金：1653.96－1274=379.96（元）
（5）抵押贷款到期后，该家庭向银行偿还的剩余本金为：F=A×[（1＋i）n－1]/i=379.96×[（1＋0.5%）180－1]/0.5%=110449.30（元）
[例5—9] 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨卒均为12%，贴现率为16%.如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。
[解]：
（1）求出现金流量。（略）
（2）画出净现金流量图。（略）
（3）计算项目净现金流量的现值之和P
[例5—10] 已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价80%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？
[解]
2004年1月1日住房市场价值V=500000×（1＋5%）5=638140.8元第一次抵押贷款月还款额A=P×[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1] =50×70%×0.5%（1＋0.5%）240/[（1＋0.5%）240－1]=2507.5元。
2004年1月1日未偿还第一抵押贷款价值VM=A/i×[1－1/（1＋i）n1] =2507.5/0.5%×[1－1/（1＋0.5%）180]=297148.6元该家庭拥有的住房权权益价值VE=V－VM=638140.8－297148.6=340992.2元第二次抵押可获得的最大抵押贷款数额为340992.2×50%=170496.1元≈17万元。
