2015房产估价师经营管理复习辅导资料（21）一
发布时间：2010/6/27 9:13:30 来源：城市学习网 编辑：admin
现金流量与资金时间价值（下）
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。
考试基本要求
掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。
熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复利计息的概念。
要点说明：（略）
二、内容讲解
5.3 资金等效值与复利计算
5.3.1 资金等值的概念
等值是资金时间价值计算中一个十分重要的概念。资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
我们把等效值简称为等值。
例如，现在借入100元，年利率是15％，一年后要还的本利和为115元。这就是说，现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的，即其实际经济价值相等。
通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
5.3.2 复利计算
5.3.2.1 常用符号
在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、s、n和i等，各符号的具体含义是：P—现值；F—终值（未来值）；A—连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G—每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s—每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n—计息周期数；i—每个计息周期的利率。
在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的两项。比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成P值或A值，也可换算成F值来进行比较。
5.3.2.2 公式与系数
（1）一次支付的现值系数和终值系数如果在时间点t＝0时的资金现值为P，并且利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：F＝P（1＋i）n上式中的（1＋i）n称为“一次支付终值系数”。
当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值Ｐ的计算公式：P=F[1/（1＋i）n]上式中的1/（1＋i）n称为“一次支付现值系数”。
（2）等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A.此时，其现值可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。计算公式是：P=A[（1＋i）n－1]/[i.（1＋i）n]=A/i.[1－1/（1＋i）n]式中的[（1＋i）n－1]/[i.（1＋i）n]称为“等额序列支付现值系数”。
由上式可以得到当现值P和利率i为已知时，求复利计息的等额序列支付年值A的计算公式：A=P.i（1＋i）n/[（1＋i）n－1]=Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]式中的i（1＋i）n/[（1＋i）n－1]称为“等额F序列支付资金回收系数”。 [NextPage] （3）等额序列支付的终值系数和储存基金系数所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F.因为前面已经有了P和A之间的关系，我们也已经知道了P和F之间的关系，所以很容易就可以推导出F和A之间的关系。计算公式为：A=F[i/（1＋i）n－1]上式中的[i/（1＋i）n－1]称为“等额序列支付储存基金系数”。
通过上式，我们可以很容易地推导出：F=A[（1＋i）n－1]/i上式中的[（1＋i）n－1]/i称为“等额序列支付终值系数”。
（4）等差序列的现值系数和年费用系数等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列。换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化。例如物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度而逐年增加，物业的租金收入通常随着房地产市场的发展逐年增加等。逐年增加的收入或费用，虽然不能严格地按线性规律变化，但可根据多年资料，整理成等差序列以简化计算。
如果以G表示收入或支出的年等差变化值，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第n年年末现金收入或支出的流量为A1＋（n－1）G.计算等差序列现值系数的公式为：P＝A1｛［（１＋i）n－1］／［i（１＋i）n］｝＋G/i｛［（１＋i）n－1］／［i（１＋i）n］－n/（1＋i）n｝上式中的1/i｛［（１＋i）n－1］／［i（１＋i）n］－n/（1＋i）n｝称为“等差序列现值系数”。
若要将等差现金流量序列换算成等额年值A，则公式为：A=A1＋G｛1/i－n/[（1＋i）n－1]｝上式中的｛1/i－n/[（1＋i）n－1]｝称为“等差序列年费用系数”。
（5）等比序列的现恒系数和年费用系数等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。例如建筑物的建造成本每年以l0％的比例逐年增加、房地产的价格或租金水平每年以5％的速度逐年增加等。
如果以等比系数表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第n年年末现金收入或支出的流量为A1（1＋s）n－1，计算等比序列现值系数的公式为：P=A1/（i－s）｛1－[（1＋s）/（1＋i）]n｝（当i≠s时）
P=nA1/（1＋i）（当i=s时）
上式中的1/（i－s）｛1－[（1＋s）/（1＋i）]n｝称为“等比序列现值系数”。
若要将等比现金流量序列换算成等额年值A，则公式为：A=A1i/（i－s）｛1－[（1＋s）n－1]/[（1＋i）n－1]｝上式中的i/（i－s）｛1－[（1＋s）n－1]/[（1＋i）n－1]｝称为“等比序列年费用系数”。
5.3.2.3 复利系数的标准表示法
为了减少书写上述复利系数时的麻烦，可采用一种标准表示法来表示各种系数。这种标准表示法的一般形式为（X／Y，i，n）。X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例如F／P表示“已知P求F”，而（F／P，10％，25）表示一个系数。这个系数若与现值P相乘，便可求得按年利率为10％复利计息时25年后的终值F.表5—1汇总了上述十个复利系数的标准表示法，以及系数用标准表示法表示的复利计算公式。
5.3.3 复利系数的应用
复利系数在房地产投资分析与评估中的应用非常普遍，尤其是在房地产抵押贷款、房地产开发项目融资活动中，经常涉及到利息计算、月还款额计算等问题。下面通过例题，来介绍一下复利系数在房地产投资分析中的应用情况。
[例5—1] 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？
[解]
已知r＝15%，m＝12／3＝4，则该笔贷款的实际利率i＝（1＋r／m）m－1＝（1＋15%／4）4－1＝15.87%解析：本题考查的是名义利率与实际利率的关系，大家应熟记该公式。
[例5—2] 某房地产开发商向银行贷款2 000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
[解]
已知P＝2000万元，n＝3×4＝12，i＝8%／4＝2%，则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总额＝P×i×n＝2 000×2%×12＝480（万元）
计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息＝P[（1＋i）n－1]＝2000[（1＋2%）12－1]＝536.48（万元）
解析：此题考查的是单利与复利关系，要注意根据题意，区别何时用单利何时用复利，关键是要掌握单利与复利的概念，分清两者的区别与联系。
