2015房产估价师经营管理复习辅导资料（19）
发布时间：2010/6/27 8:52:08 来源：城市学习网 编辑：admin
现金流量与资金时间价值（上）
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。
考试基本要求
掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。
熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复利计息的概念。
要点说明：
1.现金流量
（1）现金流量指将某一项投资活动作为一个独立的系统看待时，在一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
（2）现金流入包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
（3）现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
2.资金时间价值
（1）资金时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。从投资的角度来看，影响资金时间价值的因素主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
（2）利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
（3）单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。
（4）名义利率与实际利率存在着下述关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数大于时，实际利率大于名义利率；当每年计息周期数为无穷大时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er一l. 3.资金等效值与复利计算资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
能结合房地产经济问题，熟练运用一次支付的现值系数和终值系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的终值系数和储存基金系数、等差序列的现值系数和年费用系数和等比序列的现值系数和年费用系数进行复利计算。
二、内容讲解
房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。为此，本章将重点介绍与之相关的现金流量、资金时间价值和资金等效值计算三方面的内容。
5.1 现金流量
5.1.1 现金流量的概念房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动、使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活人住的房地产商品。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。
对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流出与现金流入之差称净现金流量。
经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
5.1.2 现金流量图
把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向（收入或支出）、数额和发生时点都不尽相同。为了正确地进行经济效果评价，我们有必要借助现金流量图来进行分析。现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
绘制现金流量图的基本规则是：
（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。
（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
（3）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
