房地产开发程序（下）
　　一、大纲要求
　　考试目的
　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和熟悉程度，以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。
　　考试基本要求
　　掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。
　　熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。
　　了解：规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的宣传与广告策略。来源：考试大
　　要点说明：（略）
　　二、内容讲解
　　3.4　建设阶段
　　建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
　　房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。
　　3.4.1　质量控制
　　质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。
　　工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括以下几个方面：
　　（1）对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
　　（2）工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程施工中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。
　　（3）确立施工中控制质量的具体措施，主要包括如下方面：
　　1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
　　2）控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇筑质量。应当有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的严格计量手段，制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保存，以便将来进行强度检验，在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。
　　3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。
　　（4）确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。
　　3.4.2　进度控制
　　进度控制，是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包栝：对项目建设总周期目标的论证与分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。
　　建设项目建设总周期的论证与分析，就是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的建设方案。
　　3.4.2.1　工程进度计划的编制
　　（1）首先，应将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可以根据工程规模的大小和复杂程度确定。一个施工项目首先可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，尔后每一子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。
　　（2）统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位采表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示；管道工程用延米表示；钢筋加工用吨表示：另外，工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。
　　（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。
　　（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。

　[NextPage] 　3.4.2.2　进度管理及计划调整
　　进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。
　　（1）横道图法这是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用，对于一些并小十分复杂的建筑工程，采用这种图表是比较合适的。
　　横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
　　（2）网络计划网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。
　　所谓关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。例如工期最短；各种资源最均衡；在某种有限制的资源条件下，编出最优的网络计划；在各种不同工期下，选择工程成本最低的网络计划等。
　　此外，在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。网络图有单代号网络、双代号网络和时标网络三种表现形式。
　　3.4.2.3　其他配套进度计划
　　除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划，例如，材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划等。这些进度计划的实施情况影响着整个工程的进度。
　　（1）材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供应计划。
　　（2）设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。
　　（3）临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。
　　3.4.2.4　进度控制中应关注的因素
　　影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：
　　（1）材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。
　　（2）设计变更。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。
　　（3）劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务。所以要适当安排工人。
　　（4）气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。
　　3.4.3　成本控制工程
　　成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。
　　3.4.3.1　成本控制的主要工作内容
　　除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作：
　　（1）编制成本计划，确定成本控制的目标。工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。为了便于管理，成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破成本计划的可能，应及时提出警告，并及时采取措施控制该项成本。
　　（2）审查施工组织设计和施工方案。施工组织设计和施工方案对工程成本支出影响很大。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效地降低工程建设成本。
　　（3）控制工程款的动态结算。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。从开发商的角度来说，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因为自身垫资或融资能力有限而影响工程质量和进度。
　　（4）控制工程变更。在开发项目的实施过程中，由于多方面情况的变更。（如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求），经常出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。
　　3.4.3.2　控制工程成本的做法和手段
　　（1）强化“成本”意识，加强全面管理。成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。
　　（2）确定成本控制的对象。工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，有的则是固定费用。在制订成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。
　　（3）完善成本控制制度。完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。例如，每日各项材料的消耗表、用工记录（派工单）、机械使用台班与动力消耗情况记录等。另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。教材中图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。
　　（4）制定有效的奖励措施。成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。