2015房产估价师经营管理复习辅导资料（4）
发布时间：2010/6/27 8:37:38 来源：城市学习网 编辑：admin
房地产市场及其运行规律（一）
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等知识的掌握程度。
考试基本要求
掌握：房地产市场结构、细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标。
熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。
了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
要点说明
1.房地产市场概述
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动以及一切交易的途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
2.房地产市场的运行环境
包括：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境、国际环境。
3.房地产市场的影响因素
（1）影响房地产市场发展的社会经济因素；
（2）影响房地产市场转变的社会经济因素。
4.房地产市场的参与者
包括：土地所有者或当前的使用者、开发商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家。
5.房地产市场结构
包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
6.房地产市场细分方式
从识别和掌握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
7.反映和描述房地产市场状况的指标
（1）供给指标来源：考试大
1）存量是指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。
2）新竣工量是指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到人住和使用条件，经验收合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
3）灭失量是指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
4）空置量是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
5）空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6）可供租售量是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋本期新竣工量；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
7）房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填为层建筑面积之和。
8）房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
9）平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积。
10）竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。[NextPage] （2）需求指标
1）房屋空间使用数量是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。
2）商品零售价格指数是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
3）城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
（3）市场交易指标
1）销售量是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
2）出租量是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。
3）吸纳量是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
4）吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。
5）吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
6）预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
7）房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。http://ks.examda.com
8）房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。
9）房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。
8.房地产市场的特性
包括四个方面：市场供给特点、市场需求特点、市场交易特点和市场价格特点。
9.房地产市场的功能
（1）配置存量房地产资源和利益；
（2）显示房地产市场需求变化；
（3）指导供给以适应需求的变化；
（4）指导政府制订科学的土地供给计划；
（5）引导需求适应供给条件的变化。
10.房地产市场与资产市场
房地产属于一种耐用品，兼有消费晶和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
11.房地产市场周期循环
是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
12.房地产泡沫
是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
房地产泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫的助燃剂。
过度开发的诱因：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
13.政府干预房地产市场的原则、手段和措施原则：
目标的确定性、政策的连续性与协调性、政策的针对性和导向性、政策的公平性和效率。
手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。
措施：健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理。
