2015年房产师案例与分析考试复习（12）
发布时间：2010/3/17 19:26:07 来源：城市学习网 编辑：moon
4．3选取可比实例
从交易实例库中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：一、可比实例应是估价对象的类似房地产，具体指1.可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；2.可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；二、可比实例的成交日期应与估价时点接近；三、可比实例的交易类型应与估价目的吻合；四、可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：
(1)可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。
拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地区；但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在同一住宅小区内的交易实例；如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
(2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同。
这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：①居住；②面业；③办公；旅旅馆；⑤工业；⑥农业等。小类用途可参见本书第1章第4节“房地产的类型”。
(3)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。
(4)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。
当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如：国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不应选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
(5)可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5—2范围内，即：
0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2
(6)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。
(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近。
这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。
(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。如果为一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。另外，为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。
(9)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。
选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价格。例如，需要评估某宗土地的价格，在附近有一幢房屋买卖，其成交总价为100万元，其中属于建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则其土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，修正、调整出估价对象土地的价格。
选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
4．4建立价格可比基础（五统一）
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。
建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
4．4．1统一付款方式
由于房地产的价值量大，房地产的成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。
4．4．2统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。例如，建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格；土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。
4．4．3统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
4．4．4统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积
4．4．5统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算
平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67
平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000
平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10．764
平方米下的价格＝坪下的价格×0．303
4．5交易情况修正
4．5．1交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。
4．5．2造成成交价格偏差的因素
由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列几个方面：
(1)有利害关系人之间的交易。例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常市场价格。
(2)急于出售或急于购买的交易。例如欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，此种情况下的成交价格往往偏低；相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高。
(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。
(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏高。
(5)特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪
