2015年房产师案例与分析考试复习（10）
发布时间：2010/3/17 19:24:52 来源：城市学习网 编辑：moon
1．3XX大厦写字楼部分的价格评估
根据委托人提供的规划设计图纸，XX大厦写字楼部分建成后除A座部分自用外，其余B座写字楼全部向市场发售。
近几年，XX市的XX广场、XX广场、XX路两侧开发了大量高档写字楼，如XX大厦、XX大厦、XX大厦、XX大厦、XX大厦、XX大厦等，类似标准档次写字间的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。
市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。
运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤：
a．广泛收集交易实例；
b．从中选取可比实例；
c．建立价格比较基础；
d．进行交易情况修正；
e．进行交易日期修正；
l.进行区位状况修正；
g．进行实物状况修正；
h．综合评估决定估价额。
1．3．1选择类似交易案例
实例A：
位于XX区XX街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998年10月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积约227㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米8400元，交易日期为2004年9月30日。
实例B：
位于XX区XX路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002年投入使用，共计29层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约99．73㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用4部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积9000元／㎡，
交易日期为2004年9月6日。
实例C：
位于XX区XX路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口快速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD电话系统，2003年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积348．26㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积8800元／㎡，交易日期2004年10月12日。
1．3．3确定修正系数
交易情况修正
实例A、B、C均为正常买卖不需进行交易情况修正。
交易日期修正
可比实例A、B、C的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作100。由于受经济发展及市场供需的影响，预计到2006年5月31日，类似房地产的价格将有5％的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在2006年5月31日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为95。
区位状况修正
比较实例C处于估价对象同一区域，比较实例A、B处于类似区域，根据表一比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为：设估价对象的区域价格为100，则A实例为95，B实例为100，C实例为98。
实物状况修正
根据表一比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为：设估价对象的价格为100，则A实例为95、B实例为95，C实例为95。
1．3．5写字楼部分的价格
估价对象写字楼部分价格为：
(9910．64+29016．44)X8940＝34801万元
1．4XX大厦于2006年5月31日所能实现的整体价值为：
130898万元+17933万元+34801万元＝183632万元
告采用动态方式进行测算。从估价时点至2006年5月31日，尚有19个月的时间，即1．58年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为17％。
则XX大厦于估价时点的现值为
p′=183632/（1+17%)1.58≈143290(万元)
2．应扣除开发费用测算
2．1尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费
根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通变电所等合计约为每平方米建筑面积2500元左右，建设期为19个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：
A=(2500X140274.34)/(1+14%)0.79≈30978(万元)
2．2管理费
管理费取建安费用的4％，则该项费用B＝1239万元
2．3销售税费
销售费用取总楼价的2．5％，营业税及附加费率取总楼价的5．55％，此项费用为C＝11535万元
2．4买方应负担的税费
确定买方购买时应负担的税费为购买价格的5％，即：D＝0．05P
2．5总计：
A+B+C+D＝43752(万元)+0．05P
3、估价对象目前状态下价格：
P＝P′-(A+B+C+D)
＝143290—43752—0．05P
P＝94798(万元)
(二)成本法估价过程
具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式、重新建造与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。
成本法使用公式：
P＝L+A+B+C十D十E+F+G+H
其中
P：评估价格；
L：土地费用；
A：前期费用；
B：建安工程费；
C：基础设施配套费；
D：资源性费用；
E：管理费；
F：利息及融资费用；
G：投资利润；
H：税费。
具体分项测算
1取得土地的费用
根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。
1．1土地出让金
估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积900元，计算该土地的土地出让金。
900X140274．34≈12600万元
1．2拆迁安置补偿费
根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积7500元左右，则计算拆迁安置补偿费为：
7500X7593．66≈5695万元。
1．3综合配套费
根据XX市政府相关文件规定，XX综合配套费为每平方米建筑面积300元左右，则计算此项费用为：
300X140274．34≈4200万元
土地费用合计：12600+5695+4200＝22495万元
2.前期费用
前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。
2．1“三通一平”工程费约为30万元
2．2专业费用
包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为：1120万元。
2．3前期费用合计：1150万元
3.建安工程费
根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积2550元左右，则此项费用为：
2550X140274．34＝35770万元
建安工程费合计：35770万元。
4.基础设施配套费
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故告不计此项费用。
5.资源性费用
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故告不计此项费用。
6.管理费
根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的4％计算：2377万元。
7.投资利息
此项费用支出按XX市近期平均水平计算，年利率按7．02％，建设期按3年进行计算。则计算利息总额约为：6500万元。
8.投资利润
根据同类同档次房地产同期平均投资利润率20％计算约为：13658万元。
9.销售费用及税金
按销售价格的2．5％计算销售费用，按销售价格的5．55％计算营业税及附加，则此项费用约为0．0805P。
10.估价对象价格
估价对象重置成本总价为：
P＝22465+1150+35770+2377十6500+13658+0．0805P
P=89125万元
(三)估价结果确定
假设开发法估价结果为94798万元，成本法估价结果为89125万元，两估价结果相差比例为6．37％，比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为91962万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为9．2亿元。
七、估价结果
根据上述分析、测算，确定估价对象XX大厦于估价时点2004年10月29日时的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。
XX房地产估价公司
二OO四年十一月六日
