2015年房产师案例与分析考试复习（9）
发布时间：2010/3/17 19:24:03 来源：城市学习网 编辑：moon
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，告采用假设开发法与成本法进行评估。
六、估价测算过程
(一)假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较XX市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为18个月。告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在2006年5月31日一次性变现。报酬率确定为7．55％(详情见后)。故告采用动态方式进行测算。
基本计算公式为：
P=P｀-(A+B+C十D)
其中(以下各个项目费用均为折现值)：
P：估价对象目前状态价格
P｀：项目全部建成后销售价格
A：续建成本
B：管理费用
C：销售税费
D：买方购买在建工程应负担税费
具体分项核算
1．项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，告采用不同的评估方法，分别对估价对象—XX大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定XX大厦目前状态的市场总值。告中根据使用功能，将XX大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)
建筑面积93584．80㎡
场：建筑面积7763．46㎡
写字楼：A座(智能型)建筑面积9910．64㎡
B座(半智能型)建筑面积29016．44㎡
1．1关于XX大厦酒店部分的评估
XX大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在2006年5月31日建成并投入使用。由于XX市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故告采用收益法评估其市场价格。
收益法又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。
采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
a．估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
b．估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
c．估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、管理费用、税金及附加费以及经营者利润等。
d．计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
e．确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
f.确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
g．选择报酬资本化法公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
V＝A／Y「l—1／(1+Y)n」公式中
VXX大厦酒店部分房地产价格；
A年净收益；
Y报酬率；
n收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。
1．1．1酒店部分净收益测算：
预计XX大厦于2006年5月31日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和XX市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。
酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算
1．1．1．1客房部分净收益测算
(1)客房年经营收入
XX大厦酒店的客房部分分为：15～42层共有标准间528套；15—42层，每层设两个套间，共54个套间；44层为8套豪华套间；43层为1套总统套房。根据本公司掌握的XX市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定XX大厦的酒店标准间收费标准预计为900元／日(人民币)，利用率为70％；套间为1800元／日，利用率为65％；豪华套间为2800元／日，利用率为50％；总统套房为24500元／日，利用率为35％。每年按360个营业日计算。
客房年经营收入为：
(900元／日套X528套X70％+1800元／日套X54套X65％+2800元／日套X8套X50％+24500元／日套X1套X35％)X360日=14961万元。
(2)客房年运营费用
营业成本：
客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本为约3120万元。
营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据XX市同类酒店2000—2003年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为625万元。
管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为343万元。
财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为257万元。
营业税及附加：
按客房营业收入的5．55％计算，为830万元。
经营者利润：
根据调查和2003年XX市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为1496万元
年经营费用合计：6671万元
(3)客房部分净收益
客房部分净收益＝年经营收入-年经营费用
＝14961万元-6671万元
＝8290万元
1．1．1．2餐饮娱乐部分净收益
(1)餐饮部分年营业收入：
XX大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层、地上二至六层和地上四十六至四十八层，包括各式餐厅、包间等。根据XX广场、XX广场、XX路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为3650万元
(2)餐饮部分年运营费用：
营业成本
包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用、及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为1095万元。
营业费用
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据XX广场、XX广场、XX路一带同类酒店2000—2003年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为200万元。
管理费用
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估年管理费用为70万元。
财务费用
包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为53万元。
营业税及附加
按营业收入的5．55％计算，为203万元。
经营者利润
根据调查和2003年XX市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为365万元。
年经营费用合计：1986万元
餐饮、娱乐部分净收益
餐饮、娱乐部分净收益＝年经营收入-年经营费用
＝3650万元-1986万元
＝1664万元
1．1．1．3其他部分净收益
酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因XX大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮娱乐部分的年净收益之和的10％确定为其他部分的年净收益。
其他部分净收益＝(8290+1664)X10％＝995万元
1．1．1．4酒店部分的净收益(a)
以上三部分的净收益之和，即：
净收益a＝8290+1664+995＝10949万元
1．1．2报酬率的确定
本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的
