资产评估师2015《资产评估》考试辅导：房地产评估(2)
发布时间：2010/2/1 17:46:11 来源：城市学习网 编辑：admin
第二节、房地产价格及其影响因素
1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
第三节、收益法在房地产评估中的应用
1、 基本思路：房地产价值=净收益/资本化率
2、 适用范围：有收益的房地产价值评估。
3、 净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
4、 资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。
5、求取资本化率的方法：
①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
② 安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③ 各种投资收益率排序插入法
注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。
