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房地产估价《理论与方法》复习指导（6）

发布时间：2010/1/6 8:40:19 来源：城市学习网编辑：admin

房地产的供求与价格
　　第三节房地产的供求与价格
　　1．需要与需求的异同
　　某种房地产需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有2个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。仅有第一条件，只能被看成需要或欲望。
　　2．影响房地产需求的主要方面及需求曲线
　　对某种房地产的需求量是出许多因素决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；(3)相关房地产的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。
　　3、房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系－即某种房地产的需求量如何随该种房地产的价格变动而变动。
　　假设：某种房地产价格为P；某种房地产的需求量为Q；该供求曲线为D。P－Q曲线如下图a所示。如果考虑影响某种房地产需求量的非房地产价格水平因素，那么P－Q曲线不在是同一条。
　4．房地产供给的含义
　　某种房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。
　　5．影响房地产供给的主要方面及供给曲线
　　对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有；(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)开发商对未来的预期。
房地产的供求曲线是表示房地产供给量与其价格间的关系。
　　假设：某种房地产价格为P；某种房地产的供给量为Q；该供给曲线为S。S曲线如下图a所示。如果考虑影响某种房地产供给量的非房地产价格水平因素，那么S曲线不在是同一条。

6．均衡价格的含义
　　房地产的均衡价格，是指当房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
　　7．房地产价格与其供求的一般关系
　　房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。
　　8．弹性的含义以及房地产需求弹性的内容
　　弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。
　　房地广的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。
　　弹性公式原形：
　　弹性＝(作为因变量的经济变量的相对变化)/ (作为自变量的经济变量的相对变化)
　　房地产价格弹性
　　房地产价格弹性＝(房地产需求变化的百分比)/ (房地产价格变化的百分比)
　　房地产价格弹性实用公式为：

9．房地产的供求状况的种类型
　　可以将房地产的供求状况分为4种类型： (1)全国房地产总的供求状况； (2)本地区房地产的供求状况；(3)全国本类房地产的供求状况；(4)本地区本类房地产的供求状况。由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某宗房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。