房地产估价《理论与方法》复习指导（4）
发布时间：2010/1/6 8:38:39 来源：城市学习网 编辑：admin
第三节 房地产的特性
1 ．房地产的特性
房地产的特性主要有：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性、保值增值性。
房地产的类型
第四节 房地产的类型
1 ．房地产的主要类型
(1) 按用途来划分的类型。居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、综合房地产。
(2) 按开发程度来划分的类型。生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
(3) 按是否产生收益来划分的类型。收益性房地产、非收益性房地产。
(4) 按经营使用方式来划分的类型。出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。
房地产估价的概念
第五节 房地产估价的概念
1 ．房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2 ．房地产专业估价人员的概念
专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格出有关管理部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。
3 ．一名合格的房地产专业估价人员必须具备的条件
一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、实践经验和良好的职业道德。
4 ．房地产估价人员应遵守的职业道德
房地产估价人员应遵守的职业道德主要有 6 个方面；
(1) 不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
(2) 应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务。
(3) 如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。
(4) 应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托入的文件资料擅自公开或泄露给他人。
(5) 应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当竞争。
(6) 不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的报告上签名、盖章。
5 ．估价目的及目前主要估价目的种类
估价目的是指一个具体的估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者行政、民事行为的需要。
估价目的目前主要有；土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、城市拆迁补偿、农民集体土地征用补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷调处、司法鉴定、企业合资、合作、对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、托管经营、设立公司时以房地产作价出资，房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定等。
6 ．确定估价目的的意义
不同的估价目的来源于对估价的不同需要。不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据，估价要考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不同。在价值构成的各要素，即成本、费用、利润、税金等的取舍上，也必须服从于估价目的。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。
7 ．房地产估价的主要方法
市场法 ( 又称比较法 ) 、成本法、收益法。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充的，但不存在替代关系。
8 ．估价时点的含义
估价时点是指估价结果 ( 评估价值 ) 对应的日期，即该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日来表示。
9 ．房地产估价与房地产定价的区别
估价只是作为当事人公平可信的价值参考依据，并不取代当事人的民事权利；而定价往往是当事人的行为。房地产的最终成交价格应出当事人自己决定，当事人出于某种目的，可以使其成交价格高于或低于正常价格。
房地产估价是对房地产客观合理价格的估算和判定。估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内，一般认为误差在上下 15 ％之内是允许的。
第六节 房地产估价的必要性
1 ．房地产估价的必要性
一种资产只有具备了下列 2 个条件才真正需要专业估价： (1) 独一无二性： (2) 价值量较大。 zkZ评估师考试网
由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是不完全市场，不会自动形成众人都容易识别的适当价格，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。其重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。
2 ． 房地产估价的需要
房地产交易、房地产抵押、房地产典当、房地产保险和损伤赔偿、房地产收税、房地产征用拆迁补偿、处理房地产纠纷和有关法律案件、企业合资、合并合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。都需要对房地产进行估价。
